Comment, où avec qui acheter

L’achat d’un logement représente toujours un moment important de notre vie, tout comme la vente d’un bien immobilier marque une étape extrêmement significative: de l’investissement à la transformation du patrimoine à la nécessité d’un passage générationnel. Dans les deux cas, l’achat ou la vente d’un bien immobilier n’est pas chose à prendre à la légère.

Car en effet il s’agit d’opérations fort complexes et pleines d’embûches qu’il ne saurait être question d’affronter sans les conseils d’un expert. Êtes-vous capables de savoir quels sont les droits et les obligations tant du vendeur que de l’acquéreur? Et surtout, vos connaissances du droit vous permettent-elles d’éviter des surprises amères, que vous vendiez ou que vous achetiez le bien immobilier?

 

C’est pour assurer le plus haut niveau de sécurité et de sérieux au moment de l’achat de biens aussi onéreux que presque toutes les législations des pays modernes ont réservé le mandat de garantir une bonne fin à l’investissement à une figure particulière du droit: le notaire. Une figure qui se distingue par les caractéristiques d’un indiscutable sérieux, d’une impartialité absolue et d’une éminente préparation technique.

Il est vrai que par son intervention, le notaire, tiers de confiance aussi bien envers le vendeur qu’envers l’acquéreur, protège tant l’un que l’autre, prenant sur lui la responsabilité pleine, inconditionnelle et surtout très lourde d’une conclusion de la transaction immobilière positive à tout point de vue.

C’est précisément pour ces raisons qu’il est en mesure de fournir toutes les informations utiles ou nécessaires à la bonne fin de l’affaire.

L’expérience et les capacités du notaires sont telles qu’il peut fournir toutes les explications sur les droits et les obligations des comparants à l’acte de transmission immobilière, garantissant la protection et la pleine satisfaction des intérêts et des attentes des deux parties.

 

C’est donc important de s’adresser au notaire pour pouvoir connaître les embûches menaçant tout autant celui qui vend que celui qui achète, et qui peuvent se dissimuler derrière une transaction immobilière (apparemment) banale.

Des embûches qui, bien qu’on puisse ne pas le croire, se présentent dès le moment de la première décision de vendre ou d’acheter.

Êtes-vous par exemple au courant des conséquences juridiques considérables d’une simple signature sur une simple proposition (irrévocable de surcroît) d’achat ou de vente?

Avez-vous idée des engagements et des obligations auxquels peut donner naissance la signature d’un avant-contrat, même s’il est rédigé sous seing privé?

Il convient donc absolument de faire les premiers pas dans le monde difficile de l’achat ou de la vente immobilières en partant du bon pied: laissez-vous conduire par votre notaire de confiance, qui non seulement saura faire en sorte que vous atteigniez votre objectif avec satisfaction et sans risques, mais qui vous conseillera aussi sur les meilleures solutions du point de vue fiscal.

Le rôle du notaire

Le notaire est à la fois un officier public qui représente l’Etat et un expert dans le domaine juridique.

Il est nommé par le Ministère de la Justice, et assigné par celui-ci à une Commune, avec toutefois la faculté d’exercer ses fonctions, le cas échéant, sur tout le territoire du District où est situé son siège d’assignation, et qui correspond à peu près à celui de la Province.

Bien qu’il soit donc «physiquement» ancré à son territoire de référence, tout notaire peut, toujours en restant au siège qui lui est assigné, exercer son ministère pour ce qui concerne des immeubles où qu’ils soient situés sur le sol national: à titre d’exemple, les parties d’un achat et vente d’un immeuble situé à Palerme peuvent s’adresser à un notaire de Turin pour stipuler leur contrat.

Le choix du notaire est totalement libre et laissé à la discrétion des parties; toutefois, dans le cadre de l’achat/vente d’immeubles, le choix du notaire est généralement réservé à l’acheteur, étant donné que, sous réserve d’un autre accord, les honoraires du notaire sont à sa charge.

Droits et obligations

 

L’achat ou la vente d’un bien immobilier donne lieu pour les deux parties à des droits et à des obligations.

À certains droits revenant à l’un des contractants correspondent en effet des devoirs analogues à la charge de la contrepartie, ce qui fait que le vendeur aussi bien que l’acheteur se trouvent liés réciproquement par des attentes à satisfaire et de obligations à respecter.

Si certains de ces droits ou de ces obligations tels que le fait de payer/recevoir le prix et céder/recevoir le bien immobilier sont à l’avis général évidents et incontestables, d’autres sont connus par peu de personnes, bien q’ils n’aient pas moins d’importance et de poids.

 

Pour commencer, les deux parties sont tenues à présenter un papier d’identité personnel (carte d’identité, passeport, permis de conduire …) ainsi que leur numéro d’identification fiscale (il est préférable de le présenter sous la forme de la carte d’assurance maladie qui a remplacé la vieille carte portant le code d’identification fiscale), qui sont indispensables pour les obligations de nature fiscale dont s’occupera le notaire; il ne faut pas oublier qu’avant d’entreprendre une transaction immobilière, les étrangers devront présenter au service des impôts une demande d’attribution de numéro d’identification fiscale.

Ensuite le vendeur et l’acquérant devront informer le notaire de leur état civil, chose fort importante à cause des conséquences que le régime patrimonial des conjoints a sur la validité et sur les effets de la transaction.

Les parties peuvent ne pas intervenir personnellement à l’acte de mutation onéreuse en donnant une procuration notariale pour vendre ou pour acheter, de façon que leur représentant ainsi désigné, se présentant personnellement devant le notaire muni du titre le légitimant (qui sera annexé à l’acte) puisse effectuer toutes les actions nécessaires à la bonne fin du contrat au nom et pour le compte de celui qui a donné cette procuration (ceci est fort utile pour les étrangers qui se trouvent à l’étranger ou pour tous les sujets qui sont pour une quelconque raison dans l’impossibilité de se présenter devant le notaire en question le jour de la conclusion du contrat).

 

D’autre part, pour les paiements effectués à partir du 4 juillet 2006, l’article 35, alinéa 22 du décret loi du n° 223 de 2006 fait obligation aux deux parties – au vendeur et à l’acheteur – de présenter une déclaration expresse substituant l’acte de notoriété et portant l’indication détaillée des modalités de paiement du montant de la vente.

À titre d’exemple, les parties devront communiquer le numéro du chèque de banque ou du chèque bancaire qui a servi à payer le prix de la vente, s’il s’agit d’un chèque endossable (interdit si le montant dépasse 12.500 euros), son montant, le numéro de compte courant sur lequel il est émis ou l’indication de la banque émettrice …; tout ceci dans le but précis d’assurer le maximum de transparence du point de vue économique et aux fins fiscales.

Il est d’autre part obligatoire que les parties ci-dessus déclarent par les mêmes modalités si l’une d’elles ou les deux ont eu recours à un intermédiaire et, dans l’affirmative, quel a été le montant du prix payé pour l’intermédiation, en indiquant dans ce cas aussi de façon circonstanciée les modalités de paiement de celle-ci (l’acte doit aussi préciser le numéro d’identification à la TVA ou le numéro d’identification fiscale de l’agent immobilier).

Les deux parties sont enfin tenues au respect de certaines obligations de nature fiscale qui, suivant les sujets qui interviennent à la transaction immobilière et en fonction d’autres circonstances, méritent d’être illustrées séparément.

 

Droits – Le vendeur a le droit de recevoir de l’acquéreur au moment de la signature du contrat de vente la totalité du montant du prix convenu. Souvent le vendeur a déjà reçu une avance sur ce prix, en général à titre d’arrhes: dans ce cas il aura par conséquent droit à la différence entre les deux montants, donc au solde du prix de vente.

Le vendeur a la faculté d’accorder un délai de paiement à l’acquéreur, prévoyant ou non le paiement d’intérêts.

C’est dans le pouvoir discrétionnaire du vendeur (dépendant entre autres de la confiance qu’il a dans sa contrepartie) de demander et d’obtenir de l’acheteur des garanties de bonne fin du paiement différé du prix.

Voici les différentes possibilités: une simple mention du délai de paiement dans l’acte; des traites avec ou sans prise d’hypothèque; une prise d’hypothèque légale; la réserve de la propriété jusqu’au moment du paiement du dernier versement du prix dû.

Étant donné la nature complexe du sujet, et plus encore la nécessité d’une appréciation qui tient compte de chaque cas concret, nous vous conseillons de vous adresser à un notaire qui vous proposera la meilleure solution garantissant la sauvegarde de vos droits.

Un mot enfin sur les modalités de paiement: comme la loi interdit la circulation d’argent en espèces pour des montants dépassant 12.500 euros, reste en fin de compte le choix entre des chèques de banque non endossables (donc émis par la banque, qui en garantit ainsi la couverture), des chèques bancaires ou postaux non endossables (sans les garanties ci-dessus) et un virement bancaire.

Parmi toutes ces modalités indiquées, celle qui est sans doute la plus fréquemment choisie est le paiement par chèque de banque, puisque la garantie de la couverture représente indubitablement une plus grande sécurité pour le vendeur: le vendeur peut donc prétendre que le prix de la vente soit liquidé sous cette forme, puisque c’est dorénavant le mode légal prédominant.

Il n’est pas rare cependant que la banque qui finance le prix nécessaire à l’achat du logement, et à laquelle l’acheteur s’est adressé pour obtenir un prêt, ne mette pas immédiatement cette somme d’argent à la disposition de l’acheteur, et qu’au contraire elle en fasse dépendre la mise à disposition de l’accomplissement des obligations fiscales et de publicité auxquelles le notaire est tenu, et dans certains cas même du passage d’un délai légal: à cette fin, l’acquéreur confie à la banque un mandat irrévocable pour qu’elle effectue un virement de paiement pour la somme convenue directement en faveur du vendeur, ce qui fait que la banque bailleur de fonds et mandataire, dès qu’elle a reçu du notaire instrumentant la communication de la bonne fin des obligations relatives et successives à l’acte de mutation, procédera à payer la somme convenue directement au vendeur.

Par cette façon d’agir, d’une part la banque s’assure que son client qu’elle a financé acquiert définitivement le bien immobilier, et d’autre part le vendeur bénéficie des mêmes garanties, puisque l’acquéreur débiteur, après avoir émis le mandat en question, ne pourra plus le révoquer et empêcher la banque de payer.

 

Obligations et devoirs – La première obligation du vendeur est l’obligation de livrer à l’acheteur le bien immobilier dans l’état où il se trouve, libre de personnes et de choses, au moment du contrat de vente devant notaire, donc simultanément au paiement du solde du prix.

Il a cependant le possibilité d’autoriser le futur acquéreur à prendre possession des lieux même avant le transfert de propriété proprement dit, étant entendu que, puisqu’il est encore propriétaire du bien, il en est toujours responsable en tant que tel en droit civil, pénal, administratif et fiscal.

Le nouvel acquéreur peut d’autre part autoriser le vendeur à rester dans le bien qu’il a cédé, ou bien à en renvoyer la délivrance à un moment ultérieur .

Le vendeur est tenu de communiquer la cession de la propriété du bien dans les 48 heures après l’avoir livré en présentant un formulaire à cet effet aux autorités de la sécurité publique (police nationale ou, par défaut, le maire) et d’indiquer l’identité de l’acquéreur.

Enfin, le vendeur devra: indiquer au notaire l’origine de son droit de propriété sur le bien immobilier, qui atteste la légitimité de la possession du bien, de même que le certificat de conformité (licence, concession, permis de construire, déclaration de début des travaux …) de l’immeuble vendu; fournir toute la documentation administrative en cas d’amnistie immobilière; présenter le certificat d’urbanisme délivré par la commune concernée en cas d’aliénation de terrains; présenter le certificat d’habitabilité et la documentation sur les divers équipements.

Il convient de souligner que le notaire n’assiste pas seulement les parties dans la recherche de la documentation et des informations nécessaires, mais que dans le cadre de ses connaissances et de ses compétences il effectue également et surtout les contrôles qui s’imposent sur la véracité des déclarations de la partie cessionnaire, garantissant ainsi un perfectionnement aussi rapide et sûr que possible de la transaction.

Le vendeur doit aussi fournir à l’acheteur la garantie contre l’éviction et les vices de la chose; il doit payer toutes les charges de copropriété, y compris celles qui ont seulement été délibérées, jusqu’à la date de la vente, sauf accord contraire; il doit payer l’impôt municipal sur les biens immobiliers (ICI) jusqu’à la fin du mois de la vente au cas où la transaction s’est faite après le 15^ième jour du mois, et autrement jusqu’à la fin du mois précédant le mois de la signature du contrat si celle-ci a eu lui au cours des 15 premiers jours.

À propos de l’ICI, depuis le 14 novembre 2002 les parties sont exonérées de l’obligation de présenter une déclaration ICI dans tous les cas où l’acte authentique se référant à la transaction immobilière est transmis par voie télématique.

Enfin, un certain nombre d’obligations fiscales incombent au vendeur, comme nous l’expliquons mieux dans la partie qui traite de ce sujet.

 

 

Droits – L’acheteur a tout d’abord le droit d’obtenir du vendeur la délivrance du bien immobilier au moment du contrat de vente notarié, et parallèlement au paiement du prix de vente, dans son état tel que connu, avec les dépendances éventuelles concordées, libre de personnes et de choses.

Il est admis que l’acquéreur demande la remise du bien immobilier en avance sur le transfert définitif: il ne peut cependant pas imposer ce droit, le vendeur ayant le pouvoir discrétionnaire de l’accorder (non seulement parce que prix n’a pas encore été payé, mais aussi à cause du fait que le vendeur reste responsable du point de vue du droit civil, pénal, administratif et fiscal tant qu’il est propriétaire).

Il est d’autre part possible aussi que l’acquéreur, afin de venir à l’encontre du vendeur, renvoie la délivrance du bien immobilier à un moment successif au contrat définitif, bien qu’il soit préférable, dans ce cas, de fixer un terme définitif dans le contrat même, prévoyant une sanction éventuelle en cas de retard.

L’acheteur a le droit: de recevoir du vendeur toute la documentation concernant le bien immobilier (par exemple celle se référant aux amnisties immobilières et aux reçus de paiement des charges de copropriété ou d’emprunts éventuels grevant le bien); d’obtenir du vendeur une garantie aussi bien contre l’éviction que contre les vices du bien; d’obtenir du vendeur toutes les informations utiles sur le bien immobilier.

 

Obligations – La principale obligation de l’acheteur est bien entendu celle de payer au vendeur le prix convenu au moment de la signature du contrat d’achat. Au cas où une certaine somme aurait été versée auparavant sous forme d’acompte ou d’arrhes, il devra évidemment payer la différence, c’est à dire le solde du prix.

Il est admis que l’acheteur demande un échelonnement du paiement, mais il ne peut pas faire valoir le droit de l’obtenir du vendeur, puisqu’un tel accord dépend du pouvoir discrétionnaire de ce dernier: en effet, l’obligation de payer le prix global naît pour la personne de l’acheteur avec l’acquisition et la délivrance du bien (pour d’éventuelles formes de garantie liées à la concession du délai de paiement, voir “Le vendeur - Droits”).

Nous rappelons à ce propos les instructions du décret législatif n° 223 de 2006, qui impose aux parties à la transaction immobilière d’indiquer dans le détail les modalités de paiement du prix de la vente, déclarant en outre si l’une ou les deux parties ont eu recours à l’aide d’un intermédiaire (voir la partie “Droits et obligations”).

À cela s’ajoute que, du moment que la loi interdit la circulation de numéraire d’un montant de plus de 12.500 euros, l’obligation de payer peut être satisfaite par le recours à des chèques de banque non endossables, des chèques bancaires ou postaux barrés et des virements bancaires, même si ces derniers sont souvent précédés d’un mandat irrévocable que l’acheteur donne à la banque qui finance l’acquisition la chargeant de faire avoir la somme en question directement au vendeur.

À propos de la remise des clés, l’acquéreur peut par contre ne pas verser la totalité du prix de vente au cas où la délivrance du bien immobilier par le vendeur ne se ferait pas: on pourra, dans la plus vaste gamme des accords entre parties, choisir une des nombreuses solutions possibles (paiement intégral sans remise des clés, concédant ainsi au vendeur un délai ultime avant la délivrance du bien immobilier; prévision d’une sanction; paiement du solde du prix au moment de la délivrance seulement: dans ce dernier cas, un autre acte authentique sera cependant nécessaire après le contrat de transfert immobilier, acte dit d’acquit, par lequel le vendeur, remettant le bien et recevant le solde du prix de l’acheteur, remet à celui-ci une quittance finale (un reçu, justement) du paiement du prix de vente.

 

 

Lors d’une transaction immobilière, dès ce que nous avons défini comme les phases préliminaires à l’acte définitif, le notaire joue un rôle plutôt délicat et important: il doit vérifier qu’effectivement le vendeur peut vendre librement ce bien et que l’acquéreur pour sa part peut l’acquérir en toute légitimité.

Par exemple – et juste pour évoquer certains des aspects les plus importants – le notaire a la fonction de garantir la certitude de l’identité des personnes qui sont parties (en d’autres termes, que le vendeur, et donc le propriétaire du bien en question est effectivement ce vendeur-là et ce propriétaire-là); de garantir la pleine propriété, titularité et disponibilité en la personne du cessionnaire de ce bien immobilier précis et la totale absence d’inscriptions hypothécaires, de saisies et de toute autre forme de contraintes ou limitations; il devra également s’assurer que le vendeur a été satisfait et a donc reçu de l’acquéreur le montant convenu et que parallèlement l’acquéreur a reçu du vendeur les clés tant attendues de son nouveau logement, et qu’il peut ainsi (enfin) en prendre vraiment possession; conseiller enfin au mieux l’acheteur (et le vendeur, comme ce sera mieux expliqué .....) sur les aspects fiscaux, suggérant les solutions les meilleures et les plus avantageuses du point de vue économique dans la situation concrète.

 

Ce ne sont là que quelques-unes des nombreuses et très importantes obligations que le notaire, dans sa double fonction de professionnel du droit et d’officier public est appelé à assurer quand et lorsqu’il reçoit le mandat de gérer l’ensemble du déroulement d’une transaction d’achat/vente immobilière; un parcours indubitablement long et laborieux, dont la conclusion et la signature du contrat définitif ne sont qu’une des phases, certes centrale et emblématique, puisque pour l’essentiel la conclusion de l’acte authentique n’est que le volet extérieur (la pointe de l’iceberg, pour utiliser cette métaphore!) de toute l’activité du notaire, qui n’est pas toujours suffisamment bien connue et qui d’autre part est loin de s’achever par la rédaction et la signature du contrat, mais qui continue après, tout aussi intense et importante, pour remplir d’autres obligations majeures telles que l’inscription aux registres, le transfert du droit de propriété et surtout la transcription du contrat.

Le propriétaire d’un bien n’est pas toujours habilité à vendre celui-ci quand et comme il veut, tout comme tous les sujets ne peuvent pas librement se porter acheteurs d’un bien: il arrive en effet que des contraintes ou des limitations n’en permettent la vente ou l’acquisition qu’après accomplissement d’un certain nombre de formalités.

 

 

À la suite d’un mariage, en l’absence d’une déclaration contraire explicite au moment de la célébration, les conjoints sont en régime de communauté légale de biens, régime prévu par la loi et automatique, en vigueur depuis le 20/09/1975 dans notre système juridique.

Cela signifie que toute acquisition faite par un des conjoints pendant la durée du mariage entre dans la communauté de biens légale (ou, plus simplement, dans la copropriété) avec l’autre. Le législateur exclut (pour évoquer les cas les plus importants) uniquement les acquisitions par donation ou par succession à cause de mort, et bien entendu celles effectuées avant le mariage.

Notre législation prévoit aussi la possibilité de ne pas faire entrer dans la communauté de biens avec le conjoint les biens acquis dans les cas suivants:
- biens à usage strictement personnel et leurs accessoires (article 179 lettre c), code civil);
- biens qui servent à l’exercice de la profession, à l’exclusion de ceux destinés à la conduction d’une entreprise que les conjoints détiennent en communauté (article 179 lettre d) code civil);
- biens acquis payés avec le prix du transfert ou de l’échange des biens personnels figurant à l’article 179 du code civil, pour peu que ceci soit expressément déclaré dans l’acte d’achat (article 179, lettre f), code civil). Dans cette hypothèse, il faudra cependant que le conjoint qui n’est pas acheteur comparaisse au contrat pour confirmer l’exclusion de la communauté du bien ainsi acquis.

Dans le cas où les conjoints se trouvent en situation de séparation de biens depuis leur mariage (par le fait d’un choix exprimé au moment de la célébration) ou qu’ils stipulent une convention de mariage après le mariage, optant pour le régime de la séparation de biens, aucun problème ne se pose pour les acquisitions: chaque conjoint sera le seul et unique titulaire du bien acquis successivement.

En matière de ventes, par contre, pour savoir si un bien précis appartient exclusivement au titulaire formel ou également à son conjoint, il faudra toujours tenir compte du régime matrimonial existant entre eux et, dans le cas de la communauté de biens, également du moment de l’achat et du titre d’origine du bien.

 

Comme on a pu le constater, le notaire joue aussi un rôle important quand il s’agit de donner effectivité aux garanties que le vendeur présente habituellement au moment de la vente du bien.

Le vendeur est notamment tenu à faire savoir comment le bien qu’il s’apprête à vendre lui est parvenu.

Il se peut qu’il l’ait régulièrement acquis à titre onéreux, ou qu’il le possède depuis un nombre d’années tel que tout risque d’éviction est exclu.

Il se peut aussi toutefois que le vendeur ait reçu ce bien en donation, ou qu’il lui soit parvenu par succession testamentaire.

Dans ce cas, l’objet de la vente est moins “certain”, dans le sens que le testament ou la donation pourraient par la suite être contestés en justice, avec comme conséquence que, en cas d’invalidation, celle-ci entraînerait fondamentalement l’invalidation de l’acte d’acquisition effectué successivement par l’acheteur, et celui-ci pourrait être obligé de restituer le bien immobilier acheté, ou pour le moins à en payer l’équivalent en argent.

Comme il s’agit là d’un système du droit fort complexe, qui exige des connaissances approfondies, il serait impossible que les parties connaissent tous les pièges guettant une transaction immobilière apparemment normale: dans ce cas, le notaire peut suggérer des solutions, s’il y en a, qui permettent de garantir l’achat ou, dans les cas plus graves, déconseiller l’achat, ou au moins mettre en garde l’acheteur contre les risques possibles.

 

- Si un conjoint veut vendre un bien immobilier, il faudra s’assurer si le consentement de l’autre conjoint est requis ou non (voir "Cas particuliers");

- si une personne mineure ou interdite est propriétaire d’un bien, l’autorisation à la vente prononcée par un juge est nécessaire, de même que l’intervention de son tuteur ou du parent ou du représentant légal; ces mêmes conditions valent pour les acquisitions effectuées par eux;

- si le bien constituant l’héritage est en communauté entre les différents co-héritiers, pour en vendre une partie, il faudra d’abord,l’“offrir” aux autres co-propriétaires, et ce n’est que si ceux-ci n’acceptent pas de l’acheter que le bien peut être cédé à des sujets ne faisant pas partie de la communauté;

- pour la vente d’un terrain agricole, si les voisins ou les sujets établis sur celui-ci sont des exploitants agricoles, il faudra leur faire part de l’intention de vendre le bien, et ce n’est que si ceux-ci refusent de l’acheter qu’il peut être vendu à des tiers étrangers aux conditions qui ont été communiquées;

- pour vendre un bien immobilier qui n’est pas à usage d’habitation et pour lequel il existe un bail de location il faudra d’abord l’offrir en vente au locataire; dans certains cas, les appartements à usage d’habitation aussi peuvent être soumis à ce type de régime;

- si l’acheteur ou le vendeur d’un bien est une société de personnes ou de capitaux, ou d’une façon générale une organisation, c’est le sujet qui détient le pouvoir de représenter la société et d’effectuer des achats ou des ventes pour le compte de celle-ci qui devra intervenir à l’acte, après avoir obtenu (éventuellement) l’autorisation de l’organe interne compétent;

- si un bien immobilier appartient à la catégorie des logements sociaux ou “publics” en général, un nombre infini de contraintes peuvent s’opposer à la vente ou à l’achat de celui-ci (prix bloqué, interdiction temporaire d’aliénation, exigences subjectives pour l’acheteur, durée temporaire de la propriété, autorisations préliminaires):

 

- Si le bien est classé comme “patrimoine culturel” ou soumis à certaines règles de protection du patrimoine artistique ou paysager, il faudra le cas échéant une autorisation des autorités compétentes pour que le bien puisse être vendu, et un droit de préemption est réservé à l’autorité du patrimoine;

- il se peut que le bien soit grevé de ce qu’on appelle des formalités (en général des hypothèques) qui font qu’il n’est pas entièrement “libre”; le notaire a la possibilité de vérifier si c’est le cas et de suggérer les solutions relatives;

- parfois une servitude existe sur le bien (parmi les plus répandues, celle qui permet au propriétaire du bien limitrophe le passage, à pied ou en véhicule, sur le bien objet de la vente) qui peut rendre impossible une jouissance pleine et complète:  il est important de savoir déjà avant de s’engager à vendre ou à acheter s’il existe ou non un problème du genre.

- Lorsqu’on vend un bien immobilier (appartement, garage, local commercial etc…) il faut toujours vérifier sa régularité du point de vue de la construction, donc si les permis pour sa construction existent, ou des concessions pour des travaux éventuellement réalisés par la suite (c’est souvent le cas pour des travaux exécutés sans autorisation, mais “amnistiés” par la suite par un permis de construire de régularisation);

- pour les terrains, il est toujours important de s’assurer de la “nature” de ceux-ci (s’il s’agit d’un terrain agricole, à bâtir, ou si des contraintes paysagères, archéologiques ou d’autre nature existent) en examinant le certificat de conformité qui spécifie sa destination et en contrôlant si une parcellisation éventuelle a été régulièrement approuvée;

- pour tous les types de biens immobilier il faut vérifier la régularité cadastrale;

- pour les bâtiments, il est essentiel de s’assurer que la destination de l’immeuble est conforme à celle qui était prévue dans les projets et au cadastre.

 

La proposition de vente ou d’achat est un document que les parties peuvent signer avant la transaction proprement dite. Elle consiste de la part du propriétaire du bien dans la manifestation de la volonté de vendre le bien à un acquéreur probable, ou dans la manifestation de la volonté d’acheter qu’un acquéreur éventuel communique au propriétaire du bien: dans les deux cas, avec l’acceptation de l’offre, même si cela a de l’incroyable, le contrat d’achat/vente est formalisé et engage les deux parties.

De surcroît, en général, l’offre, qu’elle soit d’achat ou de vente, est irrévocable: cela veut dire que le proposant s’engage à la maintenir pendant un certain laps de temps pendant lequel, même s’il voulait la révoquer, ayant peut-être changé d’avis, il ne pourra pas le faire ou, s’il le fait, cela reste sans effet.

Ceci n’empêche qu’il peut aussi exister une proposition révocable, qui permet ainsi au proposant de faire machine arrière, ou une proposition révocable jusqu’à un certain terme, au-delà duquel il ne sera plus possible de la révoquer.

D’habitude la pratique commerciale fait que les agences d’une part se servent de formulaires déjà imprimés qui ne permettent pas au contractant privé de modifier le contenu de l’offre, et qui de l’autre prévoient l’impossibilité de la révocation pour “bloquer” le futur vendeur ou acheteur.

Donc, contrairement à ce que l’on pourrait normalement croire, ce n’est point si facile, une fois que l’offre a été signée, de s’en dédire, puisque cette proposition impose des obligations aux parties qui l’ont signée.

Les conseils du notaire sont toujours impartiaux envers l’une et l’autre partie, et ils ne sont certainement pas inutiles avant qu’on n’appose sa signature sur n’importe quel document concernant une transaction immobilière.

Le notaire sera en mesure de vous fournir toutes les informations nécessaires sur la nature du document à signer et sur le contenu du document, vous évitant ainsi des surprises fâcheuses.

 

Il arrive fréquemment que, après avoir vu et choisi le bien immobilier à acheter, on se mette d’accord en grandes lignes avec la contrepartie, même si rien n’a encore été formalisé noir sur blanc.

Il convient alors absolument dès ce moment de s’adresser au notaire, même avant la signature de l’avant-contrat d’achat/vente (qu’on appelle compromis).

En effet, par l’avant-contrat les deux parties s’engagent à conclure avant une certaine date et à des conditions précises le contrat définitif de la transaction immobilière. Cet avant-contrat (même si conclu sous seing privé) donne naissance à des obligations qui ont validité juridique et engagent pleinement les parties (et comme tels peuvent même être l’objet d’une exécution forcée avec l’intervention d’un juge).

On comprend donc facilement combien il est opportun d’effectuer toute cette série de contrôles et de vérifications dont nous venons de parler (la pleine titularité de celui qui vend, la liberté du bien immobilier de tout type de contraintes et de charges, la régularité au cadastre et en termes de conformité et de permis de construire) avant de signer ce qu’on appelle le compromis qui, répétons-le, non seulement engage juridiquement les contractants, même s’ils l’ont rédigé sous seing privé, mais en règle général comporte aussi pour le futur acquéreur le versement simultané d’une somme d’argent (souvent non indifférente) à titre d’avance sur le montant final convenu. Le fait de s’en remettre immédiatement à un notaire fournit donc la possibilité de disposer d’un cadre juridique complet de la situation, d’obtenir des informations et des conseils précieux aux fins d’une conclusion positive de la transaction, et on évite ainsi, somme toute, le risque de conclure des avant-contrats (et donc de prendre des engagements et de payer certaines sommes) que probablement on n’aurait pas du tout signés si on avait connu la situation sous toutes ses facettes, ou en tous cas on n’aurait pas conclu à ces conditions et dans ces termes.

Par son intervention le notaire, absolument impartial (et protégeant ainsi également le futur vendeur), fait profiter les deux parties de sa préparation juridique, les conseillant sur les meilleures solutions dans le cas concret, effectuant tous les contrôles et toutes les vérifications nécessaires (et de toutes façons nécessaires en prévision du contrat définitif qui suivra), rédigeant lui-même l’avant-contrat et agissant ainsi à l’occasion comme conciliateur et médiateur, quand c’est possible, pour rapprocher les positions opposées des parties (à propos des avances sur le prix à verser, par exemple, de la définition de la date finale pour la conclusion de l’acte définitif – sachant bien, lui, après s’être fait une idée précise sur l’ensemble de la question, quels sont les temps techniques nécessaires pour arriver à l’acte final – jusqu’à la remise des clés, pour n’évoquer que quelques-uns parmi les points les plus délicats et statistiquement les plus discutés par les contractants).

Donc, bien qu’aujourd’hui il soit fort fréquent que les agences immobilières ne se limitent pas à jouer leur rôle traditionnel d’intermédiaire, mais qu’elles s’occupent aussi de la rédaction et de la conclusion du contrat de compromis, il semble en général bon de s’adresser d’abord au notaire de confiance dont on va requérir les services pour le contrat définitif, afin d’obtenir de celui-ci, lui ayant présenté la minute du contrat préliminaire à signer, toutes les informations et les suggestions qui s’imposent, comme expliqué ci-dessus.

Une loi de 1997 a rendu possible la transcription des avant-contrats, à condition qu’ils résultent d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé authentifié (donc l’"l’intervention" du notaire est indispensable) et dont les effets cessent et sont considérés comme n’ayant jamais été produits si dans un délai d’un an après la date convenue par les parties pour la signature du contrat définitif, et dans tous les cas dans les trois ans après la transcription ci-dessus, la transcription de l’acte définitif n’est pas faite: la transcription, avec son effet de “réservation” et de "publicité", protège le bénéficiaire d’une promesse unilatérale contre une inexécution possible de la part du vendeur contractant dans la promesse unilatérale, surtout dans le cas où il compterait vendre à des tiers le bien dont il a déjà promis précédemment la vente à un autre bénéficiaire d’une promesse unilatérale.

Dans le cas d’espèce, la transcription a une fonction essentielle pour la protection du futur acquéreur en raison de l’“opposabilité erga omnes”, qu’elle détermine pour cet avant-contrat, dans le sens qu’après que la transcription même a été faite, aucun sujet autre que ceux du compromis ne pourra dire qu’il n’était pas informé du contrat préliminaire transcrit et donc du fait que ce bien immobilier était dorénavant pratiquement “réservé”: la transcription de l’avant-contrat met l’acheteur à l’abri de tout fait préjudiciable qui pourrait concerner le bien immobilier (par exemple: des hypothèques ou des saisies) pendant la période de temps entre l’avant-contrat et le contrat définitif; même en cas de faillite du vendeur, la transcription du contrat préliminaire facilite de beaucoup le fait de reprendre possession de la totalité ou d’une partie des sommes versées (au moment de la faillite, le bénéficiaire se trouve en position privilégiée par rapport aux autres créditeurs).

Il faut souligner enfin que, pour ce qui est de l’enregistrement de l’avant-contrat, la taxe que la loi impose sur les arrhes éventuellement prévues (0,5%), ou sur les avances versées (3%) sera récupérée au moment de l’acte définitif, donc les impôts ainsi payés seront défalqués de ce qui est dû pour l’impôt principal au moment de l’inscription au registre du contrat définitif.

Donc les dépenses que les signataires du contrat devront prévoir en termes fiscaux regardent exclusivement les droits d’enregistrement et les droits de timbre, plus les dépenses pour la transcription de l’acte et la rémunération du notaire pour les services rendus (à savoir conseil, rédaction du contrat, son inscription et sa transcription).

Si donc la transcription de l’avant-contrat et par conséquent l’intervention du notaire dépendent du choix des parties (une faculté dont il est certainement bon de profiter, étant donné ce qui est exposé ci-dessus sur les garanties qui en découlent), il y a obligation pour les parties, et maintenant pour les agences immobilières, de pourvoir à l’inscription aux registres de ce contrat, même s’il a été établi sous seing privé.

Le notaire sera en mesure de vous fournir toutes les informations nécessaires concernant la nature du document à signer et le contenu du document, vous évitant ainsi des surprises fâcheuses.

Vous trouverez ici à titre d’exemple les points obligatoires à inclure dans une proposition de vente ou d’achat et dans un avant-contrat de mutation onéreuse:
- la description précise du bien ou des biens;
- l’identification exacte du propriétaire ou des propriétaires et de l’acquéreur ou des acquéreurs;
- les obligations du vendeur et de l’acheteur;
- le prix de la vente et les modalités de paiement;
- les conditions de la transaction et les garanties qui l’accompagnent;
- les documents indiquant la provenance du bien ou des biens;
- l’indication de l’existence de formalités hypothécaires éventuelles;
- la date de l’entrée en jouissance du bien ou des biens;
- le terme avant lequel le contrat définitif devra être dressé.

Ce qui n’empêche que, pour les raisons les plus variées, on peut conclure un avant-contrat comportant moins de détails, et ne contenant que les éléments essentiels, à savoir:
- Les sujets contractants;
- l’objet du contrat, qui sera le transfert futur du bien immobilier contre le paiement du prix;
- le terme dans lequel le contrat définitif devra être dressé.

Il est bon de rappeler que l’avant-contrat et le contrat définitif sont liés par un lien d’instrumentalité, ce qui fait que le contrat définitif a une fonction de déclaration et de reproduction du contrat préliminaire.

Celui-ci joue un rôle tellement important que le bénéficiaire peut saisir un juge pour revendiquer une sentence qui produise les effets du contrat non conclu si le contractant promettant ne respecte pas ses obligations (voir pour plus de détails la partie réservée à l’avant-contrat).

Comme protection ultérieure de l’acheteur, le législateur a en outre prévu que l’avant-contrat, nécessairement dressé comme acte authentique ou écriture sous seing privé authentifiée par notaire, peut être enregistré auprès du bureau des registres immobiliers compétent: cette transcription a une fonction de “réservation” dans le sens que l’acquéreur, après l’avant-contrat, est protégé contre les préjudices qui pourraient découler de n’importe quel acte de disposition que le promettant vendeur effectue sur le bien objet de cet avant-contrat pendant la période qui suit sa conclusion.

Cependant cet effet cesse si dans un délai d’un an à compter du terme convenu (d’où l’importance de fixer un terme dans l’avant-contrat), ou de trois ans à compter de l’enregistrement, la transcription du contrat définitif ou d’un autre acte équivalent (comme le verdict prononcé par un juge, évoqué ci-dessus) n’a pas été faite.

Cette règle s’applique aussi dans le cas où le contrat a comme objet un bien immobilier à construire, mais dans ce cas, l’avant-contrat doit comporter d’autres éléments outre le contenu minimum ci-dessus, comme la superficie utile de la partie de l’immeuble et la quote-part qui revient de droit au bénéficiaire sur l’ensemble de l’immeuble à construire, exprimée en millièmes (voir à ce propos le paragraphe relatif à la “Protection des acheteurs d’immeubles à construire”).

Quoi qu’il en soit, le notaire sait quels sont les éléments qu’une “bonne” proposition ou un “bon” avant-contrat doivent comporter, dans l’intérêt de la partie qui entend vendre aussi bien que de celle qui entend acheter: cas par cas, une liste de conseils techniques et juridiques sauvegardant au mieux les intérêts des deux parties sera préparée.

Dans la pratique commerciale des transactions immobilières, l’avant-contrat pour personne à désigner est un cas très fréquent.

Par celui-ci, l’acquéreur peut se réserver la faculté de nommer par la suite, en général au moment de la conclusion du contrat définitif, la personne qui va acquérir les droits et accepter les obligations résultant de ce contrat.

L’utilité de l’avant-contrat devient évidente si l’on considère qu’il permet à un sujet d’intervenir lors de la conclusion de l’avant-contrat et ensuite, suivant ce qu’il en décide, de choisir un sujet différent comme “acquéreur”, qui sera considéré comme tel à partir du moment de la conclusion définitive du contrat; ce type de contrat peut aussi de la sorte devenir un instrument de spéculation.

Le contrat pour personne à désigner peut cependant réserver de mauvaises surprises au vendeur, ne fût-ce que parce qu’il n’est pas toujours indifférent d’avoir affaire à un acquéreur plutôt qu’à un autre, pour les raisons les plus variées (solvabilité de l’acquéreur désigné, considérations personnelles et sociales, rapports préexistants …).

Comme une transaction immobilière comporte toutefois des points éminemment techniques, le notaire est certainement qualifié pour garantir le contenu qui mieux s’adapte aux exigences des contractants.

 

La protection des acheteurs d’immeubles à construire


Une loi qu’on attend depuis des années

Au bout de longues années d’attente, le Journal Officiel (du 6 juillet 2005 n° 155) a enfin publié le décret législatif qui protège mieux ceux qui achètent un logement en cours de construction. Les innovations mises en place ont une portée sociale très forte:comme simple exemple, d’après les estimations de certaines associations de catégorie, plus de 200.000 familles italiennes ont été impliquées dans les milliers de faillites d’entreprises de construction entre 1995 et aujourd’hui.

Le décret législatif du 20 juin 2005 n° 122, intitulé "Dispositions pour la protection des droits patrimoniaux des acquéreurs d’immeubles à construire, aux termes de la loi du 2 août 2004 n° 210” et entré en vigueur et donc applicable depuis le 21 juillet 2005, une disposition qui est loin d’être simple, riche en contenus, ne se limitant pas en effet à prévoir une intervention de type générique, donc de simples sanctions dans le cas de comportements non vertueux, mais prévoyant des garanties bien précises de protection de l’acquéreur qui sont à la charge de qui vend ces biens, outre à, en plus, de nombreuses normes de comportement tendant à empêcher que dans l’éventualité d’une situation de crise (faillite, saisie ou autre: art. 1, premier alinéa, lettre c) de l’entreprise qui vend ne se volatilise non seulement l’achat à effectuer, mais aussi la possibilité de rentrer en possession des sommes et des montants versés d’avance.

Les sujets et les catégories intéressés sont donc nombreux et divers, du moment que la nouvelle législation concerne non seulement les entrepreneurs de construction et les sujets qui vendent, mais aussi les techniciens, les professionnels tels que les notaires, les avocats, les conseillers commerciaux et fiscaux, les comptables, les géomètres et plus en général les professions juridiques et les conseillers travaillant dans ce secteur.

Mais voyons concrètement, et sous forme très concise, quelles sont les principales innovations apportées par le décret: plus particulièrement quand et comment les nouvelles normes s’appliquent et quelles sont les principales garanties qu’elles offrent.


Les sujets intéressés par la nouvelle législation

Le décret ne porte pas d’une façon générale sur toutes les opérations immobilières, mais seulement les transactions concernant des biens immobiliers dont le vendeur (désigné par la loi comme "constructeur") est un sujet qui vend un immeuble construit par lui-même ou d’autres (article1, premier alinéa, lettre b). La loi s’applique donc non seulement aux acquisitions effectuées par qui, personne physique ou société, exerce en première personne une activité de construction, mais également à qui vend un bien immobilier construit par des tiers.

La loi qualifie par contre d’"acquéreur" une personne physique qui acquiert un bien immobilier ou qui, même sans en être coopérant, a assumé des obligations envers une coopérative de construction en vue de se faire assigner un bien immobilier (art.1, premier alinéa, lettre a). Sont donc exclus de la protection accordée par la loi les acquéreurs qui ne sont pas des personnes physiques, tels que les sociétés, les associations, les fondations et autres organismes, y compris les organismes publics; il semblerait par contre que les personnes physiques qui effectuent l’acquisition, même dans l’exercice de leur activité d’entreprise ou professionnelle, y seraient comprises.


Les immeubles à construire au sens de la nouvelle loi

Il est dès lors important de comprendre pour quels types de biens immobiliers les obligations et les garanties que nous nous apprêtons à examiner s’activent. Au sens de la loi, "les immeubles à construire" sont ceux pour lesquels le permis de construire ou un autre titre habilitant à la construction a été demandé après la date d’entrée en vigueur de la loi (le 21 juillet 2005) et dont la construction n’est pas encore terminée, qui se trouvent dans un état tel qu’il n’est pas encore possible de demander le permis d’habiter (art.1, premier alinéa, lettre d) .Ce qui signifie d’une part que la loi ne s’applique pas aux travaux de construction qui étaient déjà en cours à cette date; d’autre part, que dans certaines situations spécifiques, le décret intéresse aussi des biens immobiliers déjà construits.

La qualité de la construction, à savoir si elle est destinée à servir d’habitation, de bureau, de hangar ou autre ne joue aucun rôle, puisque la loi ne fait aucune distinction en la matière et s’applique indifféremment à tous les types de constructions.


Les transactions concernées et les obligations formelles du contrat préliminaire

Il faut donc préciser que la nouvelle loi, et plus particulièrement l’obligation fidéjussoire que nous examinerons dans le détail ci-dessous, s’applique à presque tous les types de transactions immobilières, et donc, outre aux transferts de propriété de biens immobiliers, aux échanges, divisions, attributions par des sociétés coopératives, …. également et plus spécialement pour ce qui est des différents accords précédant l’acquisition et le transfert de propriété proprement dit, tels que les contrats préliminaires, les compromis de vente, le leasing, les promesses unilatérales, le versement anticipé de sommes et d’arrhes, … (articles 1, premier alinéa, lettre a) et 2, premier alinéa).

C’est justement en matière d’avant-contrats que la loi réglemente minutieusement et d’un façon analytique le contenu de ceux-ci (article 6), afin de prévenir le risque de conditions trop générales, voire ambiguës qu’ils comportent souvent. On accueille ainsi formellement ce qui est déjà pratiqué en général en termes de rédaction et de garanties légales dans les avant-contrats rédigés par un notaire, auquel on s’adresse de toutes façons habituellement pour mieux protéger l’acquisition à faire.


Les principales garanties accordées: la fidéjussion pour les sommes versées

La loi (articles 2 et 3) prévoit par conséquent qu’au moment de la stipulation du contrat préliminaire, ou de n’importe quel autre contrat ou accord par lequel l’acquéreur ne devient pas immédiatement propriétaire du nouvel immeuble en cours de construction, en contrepartie des obligations souscrites et des sommes avancées ou à payer, le vendeur doit fournir une fidéjussion spécifique (auprès d’une banque ou assurance) en garantie de toutes les sommes remises ou à remettre avant l’acte définitif de transfert de la propriété immobilière (qui coïncide donc avec la vente par-devant notaire) qui reste en force jusqu’au moment de cet acte.

Et le fait que cette fidéjussion constitue en quelque sorte le cœur de l’intervention de la part du législateur est confirmé parce qu’effectivement, si elle n’est pas fournie, l’acquéreur peut légitimement déclarer "nul" le contrat et demander en conséquence la restitution des sommes déjà versées, et la réparation du préjudice éventuellement subi.


Une garantie ultérieure: l’assurance du bien immobilier

Une autre innovation importante consiste dans l’obligation qu’a le constructeur ou le vendeur de biens immobiliers en construction de remettre à l’acquéreur une police d’assurance qui met l’acquéreur à l’abri pour une durée de dix ans au moins de tout dommage dû à un effondrement total ou partiel de l’immeuble ou à de graves défauts de construction des ouvrages (article 4).


Les autres faits nouveaux en matière de fractionnement, droit de prélation et faillite

La loi complète et renforce ultérieurement la protection de l’acquéreur en étendant également au promettant acquéreur le droit de fractionner l’emprunt immobilier et l’hypothèque sur le bien immobilier en construction, et  l’interdiction qui s’en suit de procéder à la vente avant la subdivision en quote-parts du financement et le fractionnement ou la radiation hypothécaire ou la saisie, si non endossées (articles 7 et 8).

Ceci ouvre donc un droit de prélation en faveur des acquéreurs de logements prévus comme résidence principale au moment de la vente aux enchères (article 9).

Quelques amendements ont en outre été apportés en matière de législation sur les faillites,  d’exemptions et limites à l’action de révocation et d’autres amendements tendent à faciliter et donner une majeure sécurité aux décisions relatives aux immeubles concernés (articles 10 et 11).

En termes pratiques, qu’est-ce que l’acquéreur d’un immeuble dont la demande de permis de construire (ou d’une autre déclaration ou disposition l’y autorisant) a été présentée après le 21 juillet 2005, et dont la construction n’est pas encore achevée devra exiger du vendeur?

Que le contrat préliminaire ou le compromis de vente ou d’autres accords ou engagements pris comportent tous les éléments d’information et de sauvegarde analytiquement prévus par le législateur;
qu’au moment du contrat préliminaire ou du compromis de vente ou de tout autre accord ou engagement pris accompagné par le versement effectué par lui d’une somme d’argent, une fidéjussion spécifique auprès d’une banque ou d’une compagnie d’assurance soit émise en garantie de la restitution des sommes versées ou à verser;
que lorsque la construction de l’immeuble est terminée et au moment du transfert définitif de propriété à sa personne, une police d’assurance d’une durée de dix ans lui soit remise pour couvrir les dommages qui pourraient être dus à un effondrement totale ou partiel ou à des défauts graves.

 

L’achat/vente est en général représenté par le contrat qui a pour objet le transfert de la propriété d’une chose ou le transfert d’un autre droit en échange d’un prix à payer; on peut dire en termes plus généraux que la transaction immobilière est l’accord formel par lequel une partie, dite vendeur, transfère à une autre, dite acquéreur la propriété d’un bien immobilier déterminé contre le paiement du prix convenu.

Dans notre système juridique, compte tenu de l’extrême importance de la propriété immobilière, on exige non seulement que l’accord entre les parties se fasse sous forme écrite, mais on demande aussi que certaines règles essentielles soient respectées, que certaines conditions fondamentales soient remplies et qu’en même temps les parties s’acquittent de certaines obligations particulières.

C’est bien pour ces raisons, et plus encore pour sauvegarder les valeurs considérables qui sont en jeu, que la tâche de s’occuper des transactions immobilières a été confiée au notaire, dans sa double fonction d’officier public et de professionnel expert du droit, qui saura aussi suggérer des solutions de rechange plus appropriées pour atteindre le résultat escompté dans chaque cas concret individuel.

 

La transaction immobilière peut à juste titre être considérée comme l’acte notarié par excellence, entre autres également au vu de toutes les obligations que la loi impose au notaire comme conséquence de la conclusion de l’acte (pour n’en évoquer que les plus importantes: l’inscription aux registres, le transfert du droit de propriété, la transcription, les communications aux autorités compétentes prévues par la loi …).

C’est le notaire qui rédige le contrat, après s’être enquis de la volonté des parties, et après avoir acquis toutes les informations utiles et effectué tous les contrôles nécessaires à la bonne fin de la transaction immobilière.

Et c’est toujours le notaire qui donne lecture du contrat aux parties, qui peuvent aussi ne pas être présentes toutes en même temps: il se peut en effet que les contractants interviennent à des moments différents; c’est au notaire (présent en tous les cas et toujours) d’apprécier la nécessité, l’opportunité et l’admissibilité légale de cette possibilité.

Si les parties le demandent, ou que le notaire l’estime opportun, ou même nécessaire (s’il s’agit d’un analphabète ou d’un non voyant), deux témoins pourront aussi assister à la lecture de l’acte, qui ne soient ni parents, ni intéressés à la transaction.

Les signatures des parties, éventuellement des témoins, et enfin du notaire représentent sans aucun doute le sceau final, le moment le plus emblématique et à raison le plus important (surtout du point de vue émotif) de la mutation immobilière.

La loi notariale exige une véritable souscription, avec le prénom et le nom de famille (donc une signature en toutes lettres, claire et lisible): ce n’est donc pas par caprice que le notaire le demande.

Si une des parties ne peut pas, ou est incapable de signer, il suffit, à part la présence nécessaire et simultanée de toutes les parties et aussi des témoins, que les parties déclarent la raison qui motive cette impossibilité.

 

Dans un contrat de transaction immobilière figurent les informations d’état civil du vendeur aussi bien que de l’acquéreur, y compris leur numéro d’identification fiscale, la description du bien objet de la mutation, avec l’indication de son emplacement, de sa nature et de ses confins, de même que sa désignation cadastrale et quelques informations obligatoires concernant l’urbanisme et la construction.

Sous ce point, le vendeur doit déclarer si le bien immobilier en question a été construit avant le premier septembre 1967; s’il a été construit après cette date, et pour toute intervention sur le bien après cette date, il faudra indiquer la date et le numéro de protocole du titre émis par l’autorité qui l’a émis (voir «Droits et obligations»).

En outre, aux termes du décret loi n° 223/2006, les parties à l’acte doivent déclarer les modalités de paiement du prix convenu en indiquant les instruments qui ont été utilisés (chèques et/ou virements), à moins que le paiement, ou une partie de celui-ci, n’ait été effectué avant le 4 juillet 2006; dans ce cas, il n’est pas nécessaire d’indiquer la forme choisie (voir  «Droits et obligations»).

Il convient aussi de rappeler que toutes les parties à l’acte sont tenues d’indiquer sous leur propre responsabilité s’il y a eu intervention d’un intermédiaire immobilier, si la provision relative à son intervention a été payée et, dans ce dernier cas, quels ont été les moyens de paiement (voir «Droits et obligations»).

À propos du prix, et uniquement pour les transactions immobilières entre personnes physiques, il faudra déclarer aussi bien le prix d’achat effectif que la valeur fiscale du bien, qu’on détermine sur la base de la valeur cadastrale; c’est sur ce dernier chiffre qu’au moment de la conclusion de l’acte l’acheteur devra payer directement au notaire les droits d’enregistrement, les droits hypothécaires et cadastraux (voir «Profil fiscal»).

Si le vendeur est une entreprise de construction ou de rénovation, et la fin des travaux du bien immobilier remonte à moins de quatre ans, l’acquéreur paiera la TVA directement au dit vendeur (voir «Profil fiscal»).

Si un bien a fait l’objet d’un avant-contrat entre les parties à l’acte définitif, l’acquéreur pourra récupérer une partie des dépenses faites à l’époque (voir «Profil fiscal» et«Propositions et avant-contrats»).

À cela s’ajoute que, aux termes de la loi 151/1975, l’acquéreur aussi bien que le vendeur devront déclarer dans l’acte de vente leur régime patrimonial, et le vendeur plus particulièrement devra préciser si le bien objet de l’acte est éventuellement son bien personnel, et à quel titre il est venu en possession de ce bien (voir «Droits et obligations»).

 

La mutation à titre onéreux se distingue fondamentalement de l’échange, de la donation et du partage.

En effet, l’échange prévoit le transfert réciproque de biens immobiliers précis d’un propriétaire à l’autre: il s’agit en fait d’échanger un bien immobilier contre un autre, échange qui peut toutefois être accompagné de la remise d’une somme d’argent pour couvrir la différence, lorsque la valeur des deux biens échangés n’est pas égale.

Dans le cas de la donation, il y a toujours, comme dans la mutation à titre onéreux, un transfert d’un bien immobilier, mais sans contre-partie: c’est-à-dire que le propriétaire originel du bien ne reçoit aucun paiement de l’acquéreur, puisqu’il veut le faire bénéficier d’un acte gracieux, par esprit de libéralité.

Dans le partage, enfin, plusieurs sujets copropriétaires en indivision de plusieurs biens immobiliers décident de s’attribuer en propriété exclusive les différents biens, dissolvant ainsi la communauté existant entre eux: il n’y a donc aucun transfert de propriété, mais c’est simplement un cas où chacun concentre la titularité sur un bien immobilier précis (ou sur une partie précise de celui-ci).

Tout comme dans l’échange, le partage aussi peut prévoir le paiement de la différence par certains des participants au partage à d’autres, pour compenser d’éventuelles différences de la valeur des biens attribués.



Certification en matière de performance énergétique


Remarques préliminaires

Le 8 octobre 2005, le décret législatif du 19 août 2005 n° 192 (modifié par la suite par le décret législatif du 29 décembre 2006 n° 311) transposant la directive communautaire 2002/91/CE sur la performance énergétique des bâtiments est entré en vigueur. Cette loi se propose de fixer les critères, les conditions et les modalités permettant d’améliorer les performances énergétiques des bâtiments afin de "limiter la consommation d’énergie".

Un rôle prédominant revient dans le contexte de la réglementation objet du décret législatif 192/2005 à ce qu’on appelle la “certification de la performance énergétique”, non seulement en tant qu’instrument de contrôle successif (ex post) du respect, au moment de la construction des immeubles, des prescriptions destinées à améliorer les performances énergétiques (article 8, alinéa deux), mais surtout comme instrument d’ "information" de l’acquéreur (article 6, troisième alinéa) ou du locataire – dans les cas de location/bail – (article 6, quatrième alinéa), le législateur estimant qu’une connaissance préalable approfondie de la part des acquéreurs ou des locataires concernant les données sur l’efficacité et la performance énergétique de l’immeuble, et surtout des conseils sur les interventions les plus significatives et économiquement plus intéressantes afin d’améliorer les performances en question sont une condition préliminaire indispensable à l’amélioration constante et progressive des performances énergétiques des immeubles déjà existant également (tant comme encouragement aux propriétaires actuels à améliorer ces prestations pour rendre le bien immobilier plus "alléchant" sur le marché que pour inciter les acquéreurs à orienter d’éventuels travaux d’entretien ils qu’ils envisagent prioritairement vers des interventions pouvant d’une manière ou d’une autre permettre de "limiter la consommation d’énergie".

Les informations contenues dans ces pages se basent exclusivement sur la législation nationale. Certaines régions ont cependant adopté, ou s’apprêtent à adopter des dispositions complémentaires pouvant modifier assez profondément le cadre illustré ici.


Les certificats

La loi prévoit à ce propos deux "attestations" différentes aux fins de la "certification de performance énergétique":

- le certificat de qualification énergétique devant jouer le rôle d’instrument de contrôle consécutif du respect, au moment de la construction ou de la rénovation des bâtiments, des dispositions visant une amélioration des performances énergétiques (article 8, deuxième alinéa);

- le certificat de performance énergétique, qui jouera un rôle d’instrument d’"information" de l’acquéreur ou du locataire (article 6, troisième et quatrième alinéa) concernant la prestation énergétique et le degré d’efficacité énergétique des bâtiments; pour assurer cette fonction d’"outil d’information" propre à l’attestation de certification de la performance énergétique, le législateur a prévu plus particulièrement que celle-ci, dans les cas de transfert de propriété à titre onéreux d’immeubles entiers ou d’unités immobilières individuelles, doit être annexée à l’acte de transfert de propriété, sous peine de nullité (relative) de l’acte en tant que tel, ou bien que, en cas de location, elle soit remise ou mise à la disposition du locataire, toujours sous peine de nullité (relative) du contrat.

Ces deux certificats se distinguent non seulement par leurs "fonctions" différentes, mais aussi pour ce qui est des caractéristiques de l’autorité de certification: Si, en effet, l’attestation de qualification énergétique peut être préparée et certifiée par un professionnel habilité à la conception ou à la réalisation du bâtiment "n’étant pas nécessairement étranger à la propriété, et donc pas nécessairement "tiers", le certificat de performance énergétique devra par contre être émis par des "experts" ou des "organismes" "tiers", dont la "qualification et indépendance" devront être garanties.

Actuellement il est impossible d’obtenir un certificat de performance énergétique. Pour obtenir un certificat de performance énergétique, il est en effet impératif que soient d'abord promulgués:

- les décrets ministériels fixant les critères et qualités professionnelles permettant d’identifier les experts ou les organismes auxquels confier la responsabilité de la certification de la performance énergétique;

- les lignes directrices nationales pour la certification de la performance énergétique.

Sans ces normes "réglementaires" il est impossible, au niveau opérationnel, d’obtenir un certificat de performance énergétique. D’autre part, à ce jour on attend encore la promulgation de la réglementation en question.


La réglementation transitoire

La réglementation transitoire, qui trouvera application en attendant que la réglementation normative soit promulguée, est régie par l’article 11, alinéa 1-bis du décret législatif 192/2005, en vigueur depuis le 2 février 2007, après introduction par le décret législatif 311/2006; cette norme dit que, tant qu’on n’aura pas promulgué les normes réglementaires qui permettront de rédiger le certificat de performance énergétique des bâtiments, celui-ci sera remplacé à tous les effets (et donc aussi pour ce qui est de l’annexer aux actes de transfert de la propriété ou de la prise de possession dans le cas d’une location) par l’attestation de qualification énergétique ou par une procédure de certification de performance énergétique équivalente, décidée par la municipalité sous forme d’un règlement propre antécédent à la date du 8 octobre 2005.

Après l’introduction de la réglementation transitoire visée dans le décret législatif 311/2006, l’obligation d’annexer le certificat ne se réfère actuellement pas à tous les types de transferts, du moment qu’il faudra toujours tenir compte du caractère "progressif dans le temps" prévu, pour l’entrée en vigueur de cette obligation, par l’article 6, alinéas 1, 1-bis, 1-ter et 1-quater du décret législatif 192/2005; notamment:


Au moment actuel (et jusqu’au 1^er juillet 2008)

L’obligation d’annexer les certificats concerne les bâtiments ci-dessous:

A) LES " BÂTIMENTS NEUFS"

Il s’agit des bâtiments construits aux termes d'un permis de construire ou d'une déclaration de début des travaux demandés ou présentés APRÈS le 8 octobre 2005 (dans le cas d’un permis de construire on se référera à la date de la demande, et non à la date de la concession du permis.)

B) LES BÂTIMENTS AYANT SUBI DES TRAVAUX DE RÉNOVATION IMPORTANTS

Il faut entendre par là les bâtiments ayant une superficie utile de plus de 1000 m²sur lesquels des travaux de rénovation radicale ont été réalisés sur la base d’un permis de construire ou d’une déclaration de début des travaux demandé ou présentée après le 8 octobre 2005.

On entend par "rénovation radicale" aux fins de la réglementation concernant le fait de devoir annexer un certificat de performance énergétique:

- la rénovation complète des éléments de construction constituant l’enveloppe de bâtiments existants d’une superficie utile de plus de 1000 m^2;

- la démolition et la reconstruction de bâtiments existants d’une superficie utile de plus de 1000 mètres carrés.

C) LES BÂTIMENTS "BÉNÉFICIANT DE FACILITATIONS"

Il faut entendre par là les bâtiments sur lesquels ont été exécutés après le 1^er janvier 2007 des interventions dans le but d’améliorer les prestations énergétiques et pour lesquels ont entend bénéficier des aides et allégements de quelque nature que ce soit, soit sous forme d’allégements fiscaux ou de contributions provenant de fonds publics ou de l’ensemble des utilisateurs, et pour lesquels un certificat de performance énergétique, ou, en termes transitoires, une attestation de qualification énergétique a déjà été délivrée.

D) LES BÂTIMENTS "PUBLICS"

Il faut entendre par là les bâtiments publics ou détenus par des sujets publics pour lesquels les contrats concernant la gestion des installations thermiques ou de climatisation ont été renouvelés ou conclus APRÈS le premier juillet 2007.

E) LES BÂTIMENTS AYANT UNE SUPERFICIE UTILE DE PLUS DE 1000 M²

Il faut entendre par là les bâtiments ou unités individuelles, indépendamment de la date de leur construction et de la date à laquelle la demande d'un titre de construction a été présentée et ayant une superficie utile de plus de 1000 m²,toujours à condition que l’acte de transfert de propriété ait pour objet l’ensemble du bâtiment.


À partir du 1° juillet 2008

L’obligation d’annexer un certificat concerne, outre les bâtiments cités ci-dessus aux points A), B), C) et D), également tous les autres bâtiments, indépendamment de la date de construction et de la superficie utile, sous exclusion des seules unités immobilières ayant une superficie inférieure à 1000 m².


À partir du 1° juillet 2009

L’obligation d’annexer un certificat intéresse tous les bâtiments, indépendamment de leur date de construction et de leur superficie utile.


L’abrogation de l’obligation d’allégation

Le 5 août 2008, la Chambre des députés a approuvé de manière définitive le projet de loi de conversion du décret législatif n. 112 du 25 juin 2008, fixant des dispositions urgentes pour le développement économique, la simplification, la compétitivité, la stabilisation des finances publiques et la péréquation fiscale.

L’art. 35 alinéa 2 bis de ladite mesure établit l’abrogation des alinéas 3 et 4 de l’art. 6 du décret législatif n. 192/2005 (qui prévoient l’obligation d’allégation et de remise du certificat de performance énergétique) et des alinéas 8 et 9 de l’art. 15 (qui établissent la sanction de la nullité «relative»).

Suite à ladite abrogation, la suppression de l’obligation d’allégation du certificat de performance énergétique aux actes translatifs des édifices présents dans les régions qui n’ont pas légiféré suite au décret législatif 192/2005 (comme successivement modifié par le décret législatif 29 décembre 2006 n. 311) semble certaine ; en revanche l’abrogation de cette obligation pour les régions (par exemple Piémont, Lombardie, Ligure, Vallée d’Aoste, Emilie-Romagne) qui, moyennant des dispositions ou des résolutions émises par des institutions locales, ont prévu non seulement l’allégation aux actes de négociation mais - dans certains cas – également les sanctions y afférant  semble moins évidente.



Le profil fiscal

Au moment d’une transaction immobilière, la législation fiscale italienne prévoit qu’on paie un certain nombre de droits et de taxes, à acquitter en général parallèlement à la conclusion du contrat notarié de mutation immobilière, les remettant entre les mains du notaire qui revêt donc la “lourde” charge de percepteur des impôts.

La majeure partie de ces impôts sont dus par l’acquéreur.

Au moment de l’acquisition en effet, le fisc impose la “richesse” que le sujet acquéreur a indirectement manifestée, et qui consiste précisément dans le prix payé pour l’achat du bien (on parle d’impôt indirect).

Mais dans des cas déterminés et spécifiques, le vendeur aussi peut devoir des impôts sur le bénéfice qu’il tire de l’aliénation du bien immobilier, donc de la richesse obtenue directement à la suite de la vente d’un de ses biens (il s’agit d’un impôt direct).

Compte tenu de l’influence qu’il peut y avoir à l’occasion sur la décision de vendre/acheter, il est bon de savoir, ne fût-ce qu’approximativement, quels sont les impôts liés à la conclusion d’une transaction immobilière, et cela dans une double optique: celle du vendeur et celle de l’acquéreur. En particulier pour le vendeur, la cession d’un bien immobilier peut dans des circonstances données réserver des surprises déplaisantes en termes économiques, qui risquent d’influencer fortement sa décision sur la vente elle-même, ou pour le moins sur le gain réel qu’il est possible d’obtenir.

 

La législation réglementant cette situation est extrêmement complexe, et peut être résumée en gros en se référant à un profil subjectif et un profil objectif.

Du premier point de vue, il convient de souligner qu’il y a principalement deux types d’impôts attachés à la transaction immobilière: le droit d’enregistrement (et les droits hypothécaires et cadastraux relatifs) et la TVA.

Que l’un ou l’autre de ces droits soit exigé dépend principalement, mais pas exclusivement de la qualification subjective du vendeur.

Le droit d’enregistrement trouve en effet application dans toutes les hypothèses où le vendeur est un sujet privé qui n’est pas une entreprise, et dans quelques cas particuliers de vente par des entreprises, suivant le type de bien vendu et acheté et suivant d’autres circonstances précises (par exemple des considérations de temps). La TVA pour sa part est exigible en général, et à condition que certaines circonstances soient données, pour les ventes effectuées par des entreprises, qui que soit l’acquéreur. À la suite des récentes modifications législatives, le domaine d’application de la T.V.A. est maintenant assez réduit: en bref, seul si une entreprise de construction ou de rénovation vend un immeuble résidentiel (et ses dépendances) dans les quatre ans à compter de la fin des travaux, la transaction est sujette à la TVA, ce qui fait que l’acquéreur s’en acquitte en la versant directement à l’entreprise; si d’autre part la vente se fait à plus de 4 ans après la fin des travaux, ou s’il s’agit de la vente d’un bien résidentiel par une entreprise qui n’est ni de construction ni de rénovation, l’acquéreur remet les droits d’enregistrement entre les mains du notaire (avec la possibilité d’appliquer le mécanisme de ce qu’on appelle le prix-valeur, à propos duquel nous vous invitons à consulter la section qui illustre le "prix et valeur imposable").

Ces impôts sont alternatifs, dans le sens que si on en applique un, cela exclut l’application de l’autre. Pour chaque type d’impôt, il y a ensuite une diversification de l’assiette (donc du taux à calculer sur la valeur déclarée), en considération, dans ce cas aussi, de la nature du bien et du sujet (cette fois-ci) acquéreur (et d’éventuelles facilités particulières que celui-ci peut demander).

En grandes lignes et à titre d’exemple, on peut dire en synthèse:
- vente par une entreprise de construction/de rénovation dans les 4 ans: TVA (4%-10%-20%) (sauf pour les terrains agricoles);
- ventes par d’autres types d’entreprises: TVA (4%-20%) (uniquement pour des biens non résidentiels et des terrains à bâtir, autrement droits d’enregistrement);
- ventes par des particuliers: droits d’enregistrement (3%-10%-11%-18%) (en considération de la nature du bien).

Comme nous l’avons vu ci-dessus, afin d’établir le type d’impôt, les montants et les modalités de paiement des sommes à correspondre à des fins fiscales suite à l’acquisition de ce qu’on appelle la première habitation (première acquisition), il faut tout d’abord prendre en considération le sujet vendeur.

Si en effet le vendeur est l’entreprise de construction (ou de rénovation) du bien immobilier et quatre ans ne sont pas passés depuis la fin des travaux, la transaction est régie par le régime fiscal de la TVA, que l’acquéreur devra verser directement à l’entreprise, et non au notaire, en même temps qu’il paiera le prix de vente (qu’il ait été soldé – ce qui est rarement le cas – en une seule fois au moment de la remise des clés et de la signature du contrat de mutation notarié, ou qu’il soit payé – comme cela arrive plus souvent – en plusieurs tranches à titre d’acompte) et sur présentation d’une facture régulière (ou de factures régulières, s’il y a plusieurs versements); dans le cas de l’acquisition d’une première habitation et de ses dépendances, le montant de la TVA à verser au constructeur est égal à 4% du prix de vente convenu, tel qu’il figure dans la facture (ou dans les factures) et qu’il est déclaré dans l’acte d’achat devant notaire.

Si donc l’impôt principal devra être payé par l’acquéreur au vendeur (qui se chargera ensuite de le reverser au fisc) en même temps que le prix d’achat, au moment du passage de propriété du bien proprement dit, l’acquéreur devra également payer au notaire non seulement  sa rémunération légitime (espérons-le!) pour toutes les opérations réalisées et à réaliser, mais aussi une série d’impôts et de taxes directement fonction de la conclusion du contrat de vente (à simple titre d’exemple, les droits d’enregistrement, hypothécaires, cadastraux, de timbre, pour ne parler que des plus importants) et que le notaire est donc obligé de restituer à l’État au moment où il s’acquitte de toutes les obligations qui lui sont imposées par l’effet, justement, de la transaction immobilière (inscription du contrat aux registres, transcription de celui-ci auprès du service du conservateur des registres immobiliers compétent et du transfert du droit de propriété auprès du bureau du cadastre concerné).

Si par contre le vendeur n’est pas une entreprise de construction/rénovation, mais un particulier (il pourrait aussi s’agir d’une entreprise ou d’une société, mais qui ne s’occupe pas de construction, ou bien 4 ans pourraient être passés depuis la fin des travaux de construction: dans tous les cas ce sera le notaire choisi pour dresser l’acte de vente, en accord avec le conseiller fiscal du vendeur, qui établira le régime fiscal qui s’appliquera au cas concret), au moment de la signature du contrat de mutation onéreuse, et dans le cas où il a demandé à bénéficier des facilités pour l’achat de la première habitation, l’acquéreur devra régler au notaire une somme égale à 3% de la valeur cadastrale du bien immobilier (et non du prix de vente déclaré et convenu dans l’acte authentique): ceci grâce à la possibilité particulière d’appliquer ce qu’on appelle le prix-valeur au calcul du droit d’enregistrement.

À ce dernier montant vient s’ajouter une somme ultérieure pour le paiement d’une série d’autres taxes et impôts liés à la conclusion du contrat et au passage de propriété qui en résulte (droits hypothécaires, cadastraux, de timbre etc…, comme cela a déjà été expliqué ci-dessus au point traitant de l’acte soumis au paiement de la TVA).

Toutes ces sommes sont encaissées par le notaire dans sa difficile fonction de percepteur pour le compte de l’État, auquel il devra les reverser au moment où il se sera acquitté de toutes les obligations que la loi impose.

La législation en vigueur établit quatre conditions pour pouvoir bénéficier des allégements fiscaux pour l’achat de la première habitation, et précisément de l’application (suivant le cas) du taux de 4% (pour la T.V.A.) et de 3% (pour les droits d’enregistrement), au lieu de 10% (si les droits d’enregistrement sont perçus) ou de 10%-20% (suivant les cas, si le régime fiscal est celui de la TVA).

La première, à caractère objectif, veut que l’habitation à acheter soit une “habitation non de luxe”, telle que définie par des tableaux spécifiques publiés par le ministère, qui reprennent les caractéristiques de ce type d’habitation (le notaire fournira à ce propos tous les éclaircissements nécessaires d’une façon aussi précise que possible).

La première condition ayant un caractère objectif prévoit que le demandeur ait sa résidence à l’état civil dans la commune où se trouve le bien immobilier, ou qu’il l’y prenne dans les 18 mois qui suivent l’achat, ou qu’il exerce son activité (pas seulement de travail, d’après nous: des études aussi, par exemple) dans cette commune.

Si l’acquéreur s’est établi à l’étranger pour travail, le bien immobilier doit être situé dans la commune où l’entreprise pour laquelle il travaille a son siège ou exerce son activité, alors que pour le personnel des forces armées et des forces de l’ordre cette condition de résidence n’existe pas (ainsi, un fonctionnaire de police peut acheter un logement, profitant des allégements pour la première habitation, et continuer à être officiellement résidant dans une commune autre que celle où se trouve le bien acheté); si par contre l’acquéreur est un citoyen italien résidant à l’étranger, le bien immobilier peut se trouver dans n’importe quelle commune sur territoire italien.

Il est important de souligner qu’un étranger aussi peut bénéficier des facilités du régime fiscal pour l’achat d’une première habitation, à condition qu’au moment de l’achat il remplisse toutes les conditions indiquées ici pour pouvoir profiter de ces facilités (et plus spécialement qu’il établisse sa résidence dans la commune italienne où se trouve le bien immobilier acheté).

Sachez aussi que les avantages pour l’achat de la première habitation ne dépendent pas du fait que le bien immobilier acquis est destiné à servir d’habitation propre à l’acquérant ou sa famille, ce qui fait qu’il est possible aussi de revendiquer ces avantages pour acheter un bien qui sera mis en location après l’achat; ceci parce que la seule exigence que la loi formule est la résidence dans la commune, mais pas dans le logement acheté.

La deuxième condition objective veut que l’acquéreur ne soit pas titulaire exclusif ou en communauté avec son conjoint de droits de propriété, d’usufruit, d’usage et d’habitation d’un autre logement sur le territoire de la commune où se trouve le bien acquis.

Comme troisième condition, il ne doit pas être propriétaire, même partiel (dans ce cas il serait co-titulaire d’un bien immobilier acquis en invoquant les facilités première habitation) ou en communauté légale avec son conjoint, en aucun endroit du territoire national, de titres de propriété, d’usufruit, d’usage ou d’habitation d’autres logements acquis par lui ou son conjoint en ayant bénéficié des facilités fiscales pour la première habitation.

Le régime fiscal facilité de la première acquisition d’un logement comprend non seulement l’achat d’un logement, mais également celui de certaines dépendances, une pour chaque type: la législation actuelle permet en effet que, outre le logement, on puisse acheter par un acte unique ou par plusieurs actes séparés une seule dépendance par catégorie C/2, C/6, C/7 (cave-magasin = C/2, un garage = C/6 et un hangar = C/7), sur le prix desquels l’acquéreur se verra appliqué l’impôt réduit que nous avons dit.

La même législation illustrée ici est également en vigueur si le bien immobilier objet du contrat est à l’état futur d’achèvement, ou dans le cas où on achète une construction rurale à usage d’habitation; sont cependant exclues du domaine d’application de la loi les habitations qui ne sont pas répertoriées au cadastre comme telles (par exemple: des appartements répertoriés comme bureaux, mais servant en fait de logement).

Après avoir bénéficié de ces allégements fiscaux, le bien immobilier acquis ne pourra pas être revendu avant cinq ans à compter de la date de l’acte, sous peine de devoir payer une somme égale à la différence entre l’impôt payé et l’impôt qu’il eût fallu payer pour l’achat d’une “résidence secondaire”, plus une sanction de 30% et les intérêts. La loi actuelle permet cependant de revendre la “première habitation” sans devoir payer la sanction ci-dessus si dans un délai d’un an de la date de vente du bien on en rachète un autre dont on fait sa propre habitation.

Dans ce cas, en outre, non seulement, comme nous venons de le dire, on évite le paiement d’impôts supplémentaires et des sanctions prévues, mais on a le droit de déduire de la somme due à titre de droits d’enregistrement pour la nouvelle acquisition le montant de la taxe (d’enregistrement ou sur la valeur ajoutée) déjà payée à l’occasion du premier achat (le cas classique du “d’une pierre deux coups”!): C’est ce qu’on appelle en termes techniques “crédit d’impôt”, dont les modalités et les domaines d’application vous seront certainement très bien expliqués par votre notaire de confiance qui, évaluant chaque cas concret avec une attention particulière, suggérera les solutions possibles et fournira les conseils permettant d’économiser autant que la loi le consent.

 

Depuis le premier janvier 2006 il est possible de régler les aspects fiscaux de quelques mutations immobilières sur la base de la valeur cadastrale, indépendamment du montant convenu et indiqué dans l’acte.

La norme ayant introduit au départ le prix valeur est l’article 1, alinéa 497 de la loi du 23 décembre 2005 n° 266 (loi de finances 2006); elle a subi successivement deux modifications: l’article 35, alinéa 21 du décret loi du 4 juillet 2006 n° 223, converti après modification en la loi du 4 août 2006 n° 248 (dit décret Bersani-Visco); et l’article 1, alinéa 309 de la loi du 27 décembre 2006 n° 296 (loi de finances 2007). Le texte de cette loi, dans sa version actuelle, est le suivant: “Par dérogation à la réglementation prévue à l’article43 du texte unique des dispositions concernant les impôts de registre, dont au décret du président de la République du 26 avril 1986 n°131, et sous réserve de l’application de l’article 39, premier alinéa, lettre d), dernière phrase du décret du président de la République du 29 septembre 1973 n° 600, pour les seules cessions à des personnes physiques n’agissant pas dans l’exercice d’activités commerciales, artistiques ou professionnelles, ayant pour objet des biens immobiliers d’habitation et leurs annexes, au moment de la cession et sur demande de l’acquéreur formulée devant notaire, la base imposable aux fins de l’impôt de registre, hypothécaire et cadastral est constituée par la valeur du bien immobilier déterminée aux termes de l’article 52, alinéas 4 et 5 du texte unique déjà cité, dont au décret du président de la République n° 131 de 1986, indépendamment du montant convenu et indiqué dans l’acte. Les honoraires du notaire sont réduits de 30 pour cent.”.

L’objectif de la norme, qui ne comporte que des avantages pour les consommateurs et tous les citoyens, s’inspire d’une logique de transparence dans les négociations immobilières et d’équité dans les prélèvements fiscaux s’y référant: il est possible aujourd’hui d’indiquer le prix réel convenu et, parallèlement, de payer les impôts dus pour l’acte uniquement sur la base de la valeur du bien immobilier déterminée par les mécanismes de réévaluation du revenu cadastral, appelée "évaluation automatique".

Pendant plus de dix ans, le notariat a été parmi les principaux promoteurs de ce mécanisme, appelé prix-valeur, jugé comme approprié à sauvegarder la légitimité totale des actes dont le notaire garantit la foi publique et à restituer le sens d’une collaboration loyale entre l’État et les citoyens.

Le domaine d’application du système prix-valeur aux termes de la législation actuelle

À qui le système prix-valeur s’applique-t-il?

Il doit s’agir de cessions sujettes à l’impôt de registre (à l’exclusion, donc, des cessions qui prévoient la TVA) à des personnes physiques n’agissant pas dans l’exercice d’activités commerciales, artistiques ou professionnelles. Sont donc également concernées par le prix-valeur les cessions effectuées par des sociétés, des entreprises ou des organismes, à condition qu’elles soient faites à des "personnes physiques" et que l’impôt de registre (et non à la TVA) trouve application. En d’autres termes, outre toutes les ventes où les deux parties sont des "particuliers", le prix-valeur s’applique également aux ventes à des personnes physiques par des cessionnaires non sujets TVA (associations, fondations et similaires) et également à celles faites, toujours à des personnes physiques, par des sociétés ou des entreprises en régime d’exemption de TVA, et donc, par exemple, les ventes effectuées par des entreprises de construction ou de réhabilitation réalisées plus de quatre ans de la date de fin de la construction ou de l’intervention, ainsi que les ventes faites par des entreprises qui n’ont pas construit ou réhabilité l’immeuble.

Les biens pouvant bénéficier du système prix-valeur

Il doit s’agir d’un bien immobilier destiné à l’habitation et de ses annexes (box, caves, etc…). Comme l’administration des finances l’a confirmé (Telefisco 2006), ce régime favorable est étendu aux dépendances sans limitation de leur nombre, et cela également si elles ont été acquises séparément du bien principal, à condition que dans l’acte d’achat la destination comme annexe soit mentionnée.

Le système s’applique aussi aux achats d’habitations et leurs dépendances qui ne peuvent pas bénéficier de la facilitation “première habitation”. Donc, même celui qui acquiert une deuxième ou une troisième résidence devra payer les impôts suivant les taux ordinaires, mais pourra demander que le calcul des droits se fasse dans tous les cas sur la base de la valeur cadastrale: et c’est toujours une belle économie.

Quand le système prix-valeur s’applique-t-il?

On estime à l’unanimité que la notion de "cession" comprend non seulement les actes de transmission du droit de propriété, mais aussi ceux par lesquels sont transmis ou constitués des droits réels partiels et de jouissance (par exemple la nue propriété et l’usufruit).

Il faut exprimer une demande

La législation s’applique en présence d’une demande précise que l’acquéreur doit exprimer devant le notaire:bien que la loi semble laisser pleine liberté quant à la forme et aux modalités sous lesquelles cette demande est manifestée, il convient certainement que la demande figure dans le corps de l’acte d’achat.

Réduction des honoraires

Afin d’éviter que les honoraires du notaire, qui, comme toute prestation professionnelle, sont calculés sur le prix réel ne dissuadent éventuellement de l’application de la nouvelle législation, le législateur a prescrit que ceux-ci soient réduits; cette réduction est fixée à 30 pour cent. Le Conseil national du notariat, en vue de garantir la pleine application de la nouvelle législation et accueillant les instances des associations des consommateurs a décidé que la réduction ne s’appliquera pas seulement au facteur spécifique “honoraires”, qui n’est qu’un des éléments contribuant à la note du notaire, mais à la totalité de la rémunération notariale.

D’autres informations sur la note d’honoraires du notaire figurent à la page «Le Notaire – Le coût d’un acte notarié».

Le prix de la vente

Le mécanisme du prix-valeur trouve application à condition que le montant total du prix convenu soit indiqué dans l’acte:"Si le montant convenu est occulté, ne fût-ce qu’en partie, les impôts sont dus sur la totalité de celui-ci et une sanction administrative de cinquante à cent pourcent de la différence entre les droits dus et ceux déjà appliqués sur la base de la somme déclarée sera prononcée, après soustraction du montant de la sanction éventuellement infligée”.

Le vendeur (aspects fiscaux liés à la transaction immobilière)

Comme nous avons abordé des sujets qui intéressent aussi l’optique du vendeur, il est opportun de ce point de vue de rappeler que la taxe INVIM si onéreuse (une taxe imposée à l’origine au vendeur à la suite de la cession d’un bien immobilier) a été abolie définitivement, un énorme double soulagement pour le notaire aussi, non seulement à cause de la complexité de son calcul, mais aussi (comme toujours) à cause du rôle si lourd de percepteur que la loi lui imposait.

Ceci n’empêche qu’il est utile de souligner que le vendeur pourrait quand-même être tenu au paiement de certains montants au cas où il revendrait au cours des 5 ans après l’acquisition un bien immobilier qu’il n’aurait pas habité lui-même (bien qu’il l’ait acheté comme première habitation) à un prix plus élevé que le prix d’achat.

Actuellement la loi prévoit que, s’il a l’intention de vendre son bien immobilier, au cas où il s’agit d’un bien acheté ou construit depuis pas plus de cinq ans (mais sont exclus les biens immobiliers acquis par succession et les unités immobilières urbaines qui ont servi pendant la plus grande partie de la période écoulée entre l’achat ou la construction et la cession comme résidence principale du cessionnaire ou de sa famille, alors que sont dans tous les cas inclus les terrains susceptibles d’être construits sur la base des plans d’urbanisation en vigueur au moment de la cession), si, une fois la vente réalisée, il en résulte une “plus-value” consistant en la différence positive entre le montant perçu et le prix d’achat ou le coût de construction du bien aliéné, augmenté de tout autre coût inhérent à ce même bien (frais de notaire, frais d’entretien exceptionnel); cette plus-value augmente le revenu personnel total du vendeur et sera donc imposée au moment de sa déclaration des revenus.

Avec l’entrée en vigueur de la loi de finances 2006 (loi du 23 décembre 2005 n° 266), le cadre juridique a été modifié.

Par dérogation à la réglementation ci-dessus, l’article 1, alinéa 496 de cette loi prévoit que le vendeur (seulement s’il s’agit d’une personne physique n’agissant pas dans l’exercice d’une activité d’entreprise, artistique ou professionnelle) peut choisir de payer sur la plus-value réalisée un impôt de substitution de l’impôt sur le revenu de 20%, en exprimant cette volonté au notaire instrumentant au moment de l’acte de mutation onéreuse, et en versant le montant de cet impôt directement entre les mains du notaire: ce sera donc le notaire qui s’acquittera de toutes les obligations relatives (paiement/communication au service des recettes).

Ceci donne au vendeur la possibilité de demander au notaire que lui soit appliqué l’impôt de substitution, ou bien d’opter pour l’imposition ordinaire sous forme de déclaration des revenus, et sans aucun doute, le notaire lui-même indiquera au client quelle est la forme d’imposition la plus favorable pour lui.

Nous renvoyons enfin au paragraphe relatif aux avantages fiscaux pour la première habitation pour ce qui est de la déchéance des allégements fiscaux sur la première habitation lorsqu’on revend un bien à usage d’habitation acquis avec les bénéfices des facilités évoquées avant que cinq ans ne soient passés.

Exemption de la déclaration ICI

Le 14 novembre 2002, le Consiglio Nazionale del Notariato, l’Agence pour le Territoire et l’Association Nationale des Communes Italiennes (ANCI) ont signé un protocole d’entente pour promouvoir l’exemption de l’obligation de déclaration ICI, tant pour le vendeur que pour l’acheteur, dans tous les cas où l’acte notarié, dont dépend le transfert immobilier, est enregistré par la voie télématique.

On a ensuite entrepris une phase d’expérimentations avec plusieurs Communes, qui ont fixé, en édictant des décisions expresses, la date à partir de laquelle le contribuable est exempté de l’obligation de déclaration ICI lorsque le transfert a pour objet des immeubles situés sur le territoire de ces Communes, et ceci indépendamment du siège du notaire stipulant.

On peut consulter les copies des décisions communales et/ou des notes d’information pour les contribuables on-line, en accédant au tableau en annexe.