Modifiche alla compravendita di immobili da costruire

Le proposte di modifica alla disciplina del contratto di vendita relativo ad un immobile da costruire renderebbero meno impegnativi e più sostenibili gli obblighi per il costruttore senza far venire meno le garanzie per l’acquirente, che resterebbe sempre tutelato nel caso in cui abbia versato acconti o parti di prezzo, nonché nel caso in cui abbia trascritto il contratto preliminare.

Oggetto della riforma. Di cosa si tratta?

Il Notariato ha predisposto alcune norme di modifica alla disciplina del contratto di vendita avente ad oggetto un immobile da costruire introdotta nel nostro Ordinamento dal Decreto Legislativo n. 122 del 2005.

La proposta muove dall’esigenza di favorire il ricorso a tale schema contrattuale che è attualmente scarsamente utilizzato perché le norme vigenti impongono pesanti obblighi per il costruttore al fine di tutelare il compratore. 

In base alla normativa attuale il contratto avente ad oggetto un immobile la cui costruzione non sia stata ultimata può essere stipulato a condizione che il costruttore consegni all’acquirente, al momento della stipulazione del contratto, una garanzia fideiussoria. La garanzia fideiussoria rilasciata dal costruttore, pena la nullità del contratto, dovrebbe tutelare il compratore dal rischio di fallimento del primo o più genericamente di insolvenza dell’impresa costruttrice. Dalle disposizioni vigenti emerge uno sbilanciamento degli interessi delle parti dal momento che, da un lato, l’acquirente è dotato di una garanzia, spesso rivelatasi insufficiente, dall’altro lato, per il costruttore è eccessivamente gravoso procurarsi le garanzie richieste. 

Scopo della proposta. Quali i vantaggi ne derivano?

Con la proposta in questione si è tentato di contemperare le esigenze delle due parti favorendo la stipula del contratto avente ad  oggetto un immobile in costruzione.

In particolare, il costruttore è obbligato a consegnare all’acquirente una garanzia fideiussoria non in tutti i casi ma solo laddove abbia riscosso dall’acquirente acconti o parti di prezzo. La stessa garanzia viene, inoltre, prevista tutte le volte in cui nel prezzo siano ricomprese finiture non ancora realizzate e che devono essere realizzate dal costruttore. Si prevede un’ulteriore opzione, e più nel dettaglio, si stabilisce che l’acquirente può rinunciare alla garanzia fideiussoria nel caso in cui sia stato trascritto il contratto preliminare avente ad oggetto l’immobile da costruire, in modo che nel caso di inadempimento da parte del costruttore l’acquirente potrà richiedere al giudice l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo.

Nel caso in cui il costruttore non rilasci la garanzia fideiussoria la proposta prevede, in luogo della attuale nullità del contratto, una sanzione amministrativa pecuniaria pari al 5% del prezzo del bene. Le modifiche proposte rendono meno impegnative e più sostenibili le obbligazioni per il costruttore senza far venire meno le garanzie per l’acquirente il quale resta sempre tutelato nel caso in cui abbia versato acconti o parti di prezzo, nonché nel caso in cui abbia trascritto il contratto preliminare.