Prelazione - Contratto preliminare
27/01/2007 -
Studio n. 19-2007/C - La redazione del preliminare - Profili operativi
- di Giovanni Rizzi
Nella pratica il ricorso al preliminare, nell'ambito di una trattativa per la compravendita di un immobile, è assai diffuso: raramente infatti le parti "chiudono" la trattativa con l'immediata stipula dell'atto di compravendita comportante il trasferimento della proprietà.
Nella maggior parte dei casi tra il momento in cui viene raggiunto l'accordo per la compravendita dell'immobile ed il momento in cui viene perfezionato l'atto comportante il trasferimento della proprietà, passa un certo lasso di tempo, più o meno lungo a seconda delle circostanze e ciò per i più svariati motivi. Ad esempio, solo per citarne alcuni tra i più ricorrenti:...
07/09/2007 -
Studio n. 13-2007/T - I profili fiscali dei nuovi obblighi dei mediatori e la disciplina tributaria del contratto preliminare
- di Annarita Lomonaco - Valeria Mastroiacovo
1. Il mediatore è coobbligato solidale dipendente nel pagamento delle imposte per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività nella conclusione degli affari e obbligato alla registrazione delle stesse; egli è pertanto responsabile di imposta con diritto di rivalsa (disponibile), non ha diritto alla provvista (salvo espressa pattuizione in tal senso) e può essere destinatario dell’accertamento della maggiore imposta, nonché delle relative sanzioni anche per omessa registrazione. E’ nullo il patto volto ad escludere la responsabilità del mediatore per la mancata registrazione o l’omesso versamento dell’imposta. Quanto alla rivalsa interna tra le parti contraenti...
09/06/2006 -
Studio n. 226-2006/C - Prelazione urbana
- di Giovanni Casu
Con l’espressione “prelazione urbana” si intende identificare la prelazione collegata al rapporto di locazione avente per oggetto una costruzione urbana, previsto da un lato dall’art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392; da un altro lato dall’art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431; infine dall’art. 3 del decreto legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito con legge 23 novembre 2001, n. 410 sulle dismissioni del patrimonio pubblico.
La prima ipotesi viene solitamente qualificata come prelazione commerciale, la seconda come prelazione abitativa, e la terza, finora priva di qualificazione usualmente utilizzata, può essere qualificata come prelazione del patrimonio pubblico.
07/09/2007 -
Studio n. 172-2006/T - Crediti di firma e imposta sostitutiva
- di Barbara Denora
1. Premessa. – 2. Il credito, il finanziamento, il credito di firma: nozioni. – 3. La riconducibilità del contratto di credito di firma nel novero dei finanziamenti. – 4. Indagine sull’applicabilità dell’imposta sostitutiva al contratto di credito di firma. – 4.1. Il credito di firma. – 4.2. L’apertura di credito di firma. – 5. L’ipoteca iscritta a garanzia di un contratto di credito di firma. – 6. Considerazioni conclusive.
19/01/2007 -
Studio n. 166-2006/I - Il Decreto Legislativo 122/2005 e sua applicazione alle cooperative di abitazione
- di Mauro Iengo
Nell’ambito di una riflessione più complessiva che il Consiglio Nazionale del Notariato intende compiere sul modello delle società cooperative di abitazione, mi è stato affidato il compito di approfondire il tema relativo all’applicazione del decreto legislativo 122/2005, con particolare riguardo al rilascio della garanzia fideiussoria, previsto dagli articoli 2, 3, 4 e 5 del decreto medesimo.
Occorre premettere che il decreto 122 è stato ampiamente approfondito dallo stesso Consiglio nazionale del Notariato, il quale ha dedicato al tema un convegno i cui atti rappresentano una fonte inestimabile di informazioni, valutazioni ed interpretazioni sul testo normativo, ai quali ho attinto ampiamente.
24/02/2006 -
Studio n. 66-2006/C - La prelazione agraria
- di Giovanni Casu
La prelazione agraria trova la sua origine nell’art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, il quale così dispone: “in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno due anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri...
20/07/2005 -
Studio n. 5814/C/2005 - Il decreto legislativo 12/2/2005: il contenuto del contratto preliminare
- di Giovanni Rizzi
Con il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 (di seguito indicato per brevità “Dec. L.vo”), di attuazione alla legge 2 agosto 2004 n. 210 recante delega al governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, il legislatore, tra le varie forme di tutela introdotte a favore dell'acquirente di immobile da costruire, ha previsto anche l'obbligo di conformare il contratto preliminare, nonché qualsiasi altro contratto comunque diretto al successivo trasferimento della proprietà o di diverso diritto reale di godimento, ad un contenuto "minimo" (1). La disciplina sul punto è dettata dall’art. 6 del decreto 122/2005.
23/07/2005 -
Studio n. 5813/C/2005 - Decreto legislativo 122/2005: la garanzia fideiussoria ed i presupposti di applicazione della nuova normativa
- di Giovanni Rizzi
Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 (di seguito indicato per brevità “Dec. L.vo”), di attuazione alla legge 2 agosto 2004 n. 210 recante delega al governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, prevede (agli articoli 2 e 3) una nuova forma di tutela dell’acquirente di immobili da costruire, consistente nell'obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all'acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme o comunque dei corrispettivi incassati dal costruttore stesso sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Scopo della nuova normativa di tutela, è, evidentemente, quello di tutelare il “contraente debole”, rimediando alle...
20/07/2005 -
5812/C/2005 - Decreto legislativo 122/2005: assicurazione indennitaria, frazionamento del mutuo, revocatoria fallimentare e le altre novità legislative
- di Giovanni Rizzi
Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 (di seguito indicato per brevità “Dec. L.vo”), di attuazione alla legge 2 agosto 2004 n. 210 recante delega al governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, introduce nel nostro ordinamento un "pacchetto" articolato di tutele a favore dell'acquirente di immobile da costruire. Tale pacchetto, oltre all'obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all'acquirente una garanzia fideiussoria ex artt. 2 e 3 ed oltre all'obbligo di conformare il contratto preliminare, nonché qualsiasi altro contratto comunque diretto al successivo trasferimento della proprietà o di diverso diritto reale di godimento, al contenuto prescritto dall’art. 6 comprende: ...
04/04/2005 -
Studio n. 5729/C/2005 - L'immobile da costruire nella bozza di decreto legislativo di attuazione della legge delega 210/2004
- di Giovanni Rizzi
E’ stato approvato dal Governo lo schema di decreto legislativo (di seguito indicato per brevità “Dec. L.vo”) di attuazione alla legge 2 agosto 2004 n. 210 recante delega al governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire. L’art. 1 del “Dec. L.vo” così dispone “1. All’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio e a...
04/04/2005 -
Studio n. 5691/C/2005 - Prime considerazioni sulla bozza di decreto legislativo in tema di tutela degli acquirenti di immobili da costruire o in corso di costruzione
- di Alessandra Paolini - Antonio Ruotolo
A seguito di un lungo iter legislativo (iniziato nel 2001) è stata promulgata la l. 2 agosto 2004, n. 210, Delega al governo per la tutela dei diritti patrimoniali sugli immobili da costruire. Il provvedimento si propone di delineare concreti strumenti di protezione per gli acquirenti di immobili da costruire o in costruzione, in caso di sottoposizione del costruttore a procedure concorsuali o a procedure espropriative.
Frequentemente, infatti, si ricorre nella prassi alla vendita di unità immobiliari prima della loro stessa costruzione o ultimazione, rappresentando tale meccanismo un sistema di finanziamento delle imprese costruttrici, in aggiunta al ricorso all’indebitamento bancario.
13/06/2005 -
Consiglio Nazionale del Notariato 13 giugno 2005 - Prime considerazioni sul decreto legislativo in tema di tutela degli acquirenti di immobili da costruire o in corso di costruzione
- di Alessandra Paolini - Antonio Ruotolo
A seguito di un lungo iter legislativo (iniziato nel 2001) è stata promulgata la l. 2 agosto 2004, n. 210, Delega al governo per la tutela dei diritti patrimoniali sugli immobili da costruire. Il provvedimento si propone di delineare concreti strumenti di protezione per gli acquirenti di immobili da costruire o in costruzione, in caso di sottoposizione del costruttore a procedure concorsuali o a procedure espropriative.
Frequentemente, infatti, si ricorre nella prassi alla vendita di unità immobiliari prima della loro stessa costruzione o ultimazione, rappresentando tale meccanismo un sistema di...
21/07/2004 -
Studio n. 5108/2004 - La prelazione agraria a seguito dei decreti legislativi 18 maggio 2001, n. 228 e 29 marzo 2004, n. 99
- di Giovanni Casu
Due recenti provvedimenti legislativi (il D. Lgs. 18 maggio 2001, n. 228 e il D. Lgs. 29 marzo 2004, n. 99) hanno posto in discussione il risultato consolidato cui si era in precedenza pervenuti in ordine all’individuazione dei soggetti beneficiari del diritto di prelazione agraria stabilito dall’art. 8 dalla legge 26 maggio 1965, n. 590 (prelazione a favore del coltivatore insediato sul fondo agricolo posto in vendita) e dall’art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817 (prelazione a favore del proprietario di fondo agricolo confinante con quello posto in vendita). Questi provvedimenti, da un lato estendono la portata del concetto di imprenditore agricolo disegnato dall’art. 2135 c.c.; da un altro lato incidono in parte su alcune norme...
23/03/1999 -
Studio n. 2381/1999 - Ancora sulla prelazione urbana
- di Salvatore Tondo
1.1. Rispetto all'autonomia contrattuale, che si caratterizza quale libertà per la determinazione concordata d'assetti negoziali entro limiti d'ordine essenzialmente negativo (C. Civ. art. 1322/1 "Le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge"), possono certo interferire, per quanto in via piuttosto eccezionale, anche limiti d'ordine positivo. Quali, tra l'altro, da potervi influenzare, più o meno decisivamente, la stessa determinazione e configurazione degli assetti corrispondenti. Sino, in ispecie, a implicarvi la complessa fenomenologia, per più versi piuttosto ardua, che viene caratterizzata, comunemente, come "contratto imposto...
21/07/1997 -
Studio n. 1706/1997 - Prelazione dello Stato e conferimento in società
- di Riproduzione riservata
1.La questione che occasiona questo appunto è la seguente: ci si chiede se sia possibile esercitare da parte dello Stato il diritto di prelazione, previsto dall'art. 31, I comma, della legge 1° giugno 1939, n. 1089 (recante tutela delle cose d'interesse artistico e storico)[1], su di un bene vincolato (attraverso la notifica prevista dagli artt. 3 e 5 della citata legge), qualora detto bene sia conferito in società (di capitali).
2. Lo studio del tema potrebbe essere variamente impostato ed in ogni caso sembrerebbe, già a prima vista, portare a risultati coincidenti [2]. a.Da un punto di vista strettamente letterale, interrogandosi sul significato, più o meno tecnico, dei termini “alienazione”, “prezzo”, “corrispettivo” contenuti in quella norma, nonché sul valore di altre disposizioni, pure significative, quali ad esempio quelle contenute nell'art. 28.
21/07/1997 -
Studio n. 1702/b/1997 - La trascrizione contratto preliminare
- di Giovanni Casu
La legge 28 febbraio 1997, n. 30, che ha convertito in legge il decreto legge 31 dicembre 1996, n. 669, ha consentito la trascrizione del contratto preliminare.
La novità legislativa ha avuto lo scopo concreto, come è stato affermato da autorevole dottrina (GABRIELLI, L’efficacia prenotativa della trascrizione del contratto preliminare, in Studium iuris, 1997, pag. 455) di evitare situazioni di squilibrio derivanti dalla “diffusione raggiunta, nella prassi degli acquisti immobiliari, dal ricorso a contratti preliminari con effetti anticipati”, prevedenti cioè “l’esecuzione, prima della conclusione del contratto definitivo, di obbligazioni che soltanto in quest’ultimo troverebbero il proprio titolo giustificativo.”
06/06/1997 -
Studio n. 597-bis/1997 - Trascrizione del preliminare - Aspetti fiscali
- di Simone Ghinassi
La nuova disciplina relativa alla trascrivibilita` dei contratti preliminari introdotta dal d.l. 31 dicembre 1996, n. 669, non contiene disposizioni di carattere fiscale di particolare rilevanza.
L'unica norma che regola tale aspetto e` infatti l'art. 10, ai sensi del quale per la trascrizione di tali contratti e` dovuta l'imposta ipotecaria in misura fissa.
Cio` nonostante appare opportuno esaminare alcune problematiche inerenti alla tassazione del preliminare, in considerazione della posizione in cui oggi il notaio viene a trovarsi, ove proceda alla stipula di un tale negozio che si intenda sottoporre a trascrizione: invero, come e` noto, l'adozione della forma notarile comporta la necessita` per il pubblico...
21/03/1995 -
Studio n. 838/1995 - In tema di prelazione agraria del confinante
- di Gennaro Liguori
Oggetto di vendita è un terreno non frazionato che ricade in due zone di piano regolatore, in parte preponderante è edificabile, mentre per la restante parte è agricolo.
Il coltivatore diretto confinante (si presume, con la parte agricola) ha diritto di prelazione in caso di vendita? In caso positivo, quale è la portata di tale diritto?
La norma direttamente interessata dal quesito è quella contenuta nel 1° e 2° comma dell’art. 8 della legge 26 maggio 1965 n. 590:
“In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, o colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l’affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni, ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno quattro
