Contenuto della proposta e del preliminare (anche per persona da nominare)

Ecco, a titolo esemplificativo i requisiti che vanno inclusi in una proposta di vendita o acquisto e in un preliminare di compravendita:
- la precisa descrizione del bene o dei beni;
- l’esatta individuazione del proprietario e dei proprietari e dell’acquirente o degli acquirenti;
- le obbligazioni del venditore e dell’acquirente;
- il prezzo della vendita e le modalità di pagamento;
- le condizioni della compravendita e le garanzie della stessa;
- i documenti di provenienza del bene o dei beni;
- l’indicazione della presenza di eventuali formalità ipotecarie;
- la decorrenza del possesso del bene o dei beni;
- termine entro cui concludere il contratto definitivo.

Ciò non toglie che, per le esigenze le più varie, si concluda un preliminare dal contenuto più snello, che contenga solo gli elementi essenziali, ovvero:
- soggetti stipulanti;
- oggetto del contratto, che sarà il futuro trasferimento dell'immobile dietro pagamento del prezzo;
- termine entro il quale il contratto definitivo va concluso.

Giova ricordare che il contratto preliminare e quello definitivo sono collegati da un nesso di strumentalità, cosicché il contratto definitivo ha una funzione dichiarativa e riproduttiva del preliminare.

La funzione di quest’ultimo è talmente importante che il promissario acquirente può rivolgersi ad un giudice per chiedere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, qualora il promettente venditore non adempia ai suoi obblighi (si veda più specificamente nella parte riservata al preliminare ).

A maggior tutela della parte acquirente, inoltre, il legislatore ha previsto che il contratto preliminare, stipulato necessariamente per atto pubblico o scrittura privata autenticata da notaio, sia trascrivibile presso il competente ufficio dei Registri Immobiliari: tale trascrizione ha una funzione “prenotativa”, nel senso che l'acquirente, dopo il preliminare, è tutelato dai pregiudizi che possano derivare da qualsivoglia atto di disposizione che il promettente alienante compia sul bene oggetto del preliminare stesso nel periodo che segue la sua stipulazione.

Tale effetto tuttavia cessa se entro un anno dal termine pattuito (ecco l'importanza del termine nel preliminare) o entro tre anni dalla trascrizione non sia eseguita la trascrizione del definitivo o di altro atto equivalente (come la sentenza del giudice, di cui si diceva sopra).

Questa disciplina si applica anche nel caso in cui il contratto abbia ad oggetto un immobile da costruire, ma in tal caso il preliminare deve riportare altri elementi  in aggiunta al contenuto minimo suddetto, quali la superficie utile della porzione di edificio e la quota di diritto spettante al promissario acquirente relativa all'intero costruendo edificio espressa in millesimi (si veda a tal proposito il paragrafo relativo alla  «Tutela degli acquirenti di immobili da costruire»).

Comunque sia, il notaio sa quali sono gli elementi che una “buona” proposta o un “buon” preliminare devono contenere, nell’interesse sia della parte che intende vendere sia di quella che intende acquistare: caso per caso sarà approntato un consulto tecnico-giuridico che tuteli al meglio gli interessi di entrambe le parti.

Molto frequente nella pratica commerciale in materia di compravendite di immobili è poi il contratto preliminare per persona da nominare.

A mezzo di questo l’acquirente può riservarsi la facoltà di nominare successivamente, in genere al momento della stipulazione del contratto definitivo, la persona che dovrà acquistare i diritti ed assumere gli obblighi derivanti dal contratto stesso.

L'utilità del contratto preliminare è evidente laddove si consideri che esso permette ad un soggetto di intervenire alla stipula del contratto preliminare e poi, in dipendenza della sua volontà, di scegliere un soggetto diverso come “acquirente”, che viene considerato tale sin dal momento della conclusione del contratto; tale tipo contrattuale può così costituire anche uno strumento di speculazione.

Il contratto per persona da nominare può però riservare delle insidie per il venditore, laddove solo si pensi che non è sempre indifferente avere un acquirente piuttosto che un altro, e ciò per motivi i più vari (solvibilità dell'acquirente nominato, considerazione personale e sociale, rapporti pregressi …).

Essendo tuttavia una stipulazione connotata da un alto grado di tecnicità, il notaio sicuramente può garantire il contenuto più attagliato alle esigenze degli stipulanti.