Si intende stabilire quale sia il regime impositivo cui assoggettare gli atti di trasferimento a titolo oneroso, posti in essere da un soggetto passivo iva, aventi ad oggetto beni immobili classificati in una delle categorie “F”, che comprende le aree urbane (F1), i fabbricati collabenti (F2), i fabbricati in corso di costruzione (F3), i fabbricati in corso di definizione (F4) ed i lastrici solari (F5).

L’analisi permetterà di concludere che per le aree urbane la sola classificazione catastale nella categoria F1 non consente di ritenere sempre sussistente il presupposto oggettivo per farne rientrare la cessione nel campo di applicazione dell’iva, atteso che a tali fini bisognerà invece prendere in considerazione la destinazione prevista dagli strumenti urbanistici.

Con riferimento invece ai fabbricati collabenti (F2), in corso di costruzione (F3), in corso di definizione (F4) e ai lastrici solari (F5), la cui natura non fa emergere dubbi sull’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto, la ricerca è orientata a determinare se le relative cessioni siano esenti o imponibili.

Con l’avvertenza che le conclusioni che saranno formulate non sono del tutto condivise dalla Amministrazione Finanziaria, risulterà che la cessione dei beni in costruzione e in corso di definizione è sempre imponibile e quella avente ad oggetto fabbricati collabenti e lastrici solari, ai sensi dell’art. 10 – 8 bis dpr 633 del 1972, è di regola esente e imponibile soltanto se ne ricorrono i presupposti previsti da tale norma.

Con l’occasione sarà altresì verificato il regime fiscale delle cessioni effettuate da soggetti passivi iva aventi ad oggetto beni appartenenti alle categorie fittizie trasferiti come pertinenze.

Per le aree urbane pertinenziali emergerà che il relativo trasferimento rientra nel campo di applicazione dell’iva secondo la natura del bene principale nel solo caso in cui risultano suscettibili di utilizzazione edificatoria, poiché in caso contrario, non potendosi applicare il medesimo criterio di assimilazione tipologica, è soggetto ad imposta di registro.

Con riferimento invece ai fabbricati pertinenziali in corso di costruzione e/o in corso di definizione, ritenendosi decisivo che si trovano ancora nel ciclo produttivo dell’impresa e dovendosi pertanto prescindere dal regime previsto per i beni ultimati proprio dei beni principali, le cessioni che li abbiano ad oggetto potranno risultare soltanto imponibili.   

Con riguardo poi ai fabbricati collabenti e ai lastrici solari pertinenziali, risulterà che, la relativa cessione rientra nel perimetro applicativo dell’art. 10 – 8 bis dpr iva se vengono ceduti come pertinenze di una abitazione e in quello dell’8 ter se invece risultano pertinenze di un bene strumentale.

Nella parte finale, infine, sarà analizzata la possibilità di applicare le agevolazioni prima casa al trasferimento avente ad oggetto fabbricati classificati nella categoria catastale F.

La disciplina tributaria del conferimento di partecipazioni sociali a realizzo controllato, pur avendo già formato oggetto dello Studio CNN n.29-2021/T, richiede un ulteriore approfondimento alla luce dei numerosi documenti di prassi emessi al riguardo dalla Agenzia delle Entrate e delle novità introdotte dal D.lgs. 13.12.2024 n. 192.

In una prospettiva più propriamente notarile, si cercherà di coglierne soprattutto i profili che possono incidere nella redazione dei singoli atti, non trascurando tuttavia di analizzare i relativi aspetti sostanziali.

Lo scopo è quello di offrire uno strumento di pronto utilizzo per risolvere le diverse fattispecie, raccogliendole in un unico contributo.

Muovendo in questa direzione, verranno nuovamente riproposte alcune conclusioni che, benché siano state già espresse nel precedente lavoro, verranno riformulate in un’ottica più attenta agli elementi che interessano maggiormente l’attività del Notaio. In secondo luogo formeranno oggetto di analisi le novità più recenti con particolare riferimento al concetto di “valore di realizzo” delle azioni o quote conferite, e alle differenti modalità di determinazione del “costo fiscale riconosciuto delle partecipazioni” oggetto di conferimento, e di come tali elementi incidano nella determinazione del capitale sociale e del patrimonio netto della società conferitaria.

In relazione alla posizione del soggetto conferente saranno analizzati tra l’altro, l’apporto solo a riserva di patrimonio e non anche a capitale di azioni o quote, il conferimento delle stesse azioni o quote acquistate in vigenza del regime della comunione legale dei beni e il conferimento di partecipazioni detenute in comproprietà da più soggetti.

Su un piano più operativo ci si soffermerà invece sulla  ammissibilità della società di persone quale società  conferitaria delle partecipazioni in  applicazione del regime del realizzo controllato,  sulla scissione con scorporo, nello specifico caso in cui  può produrre in capo alla società scissa  effetti analoghi al conferimento della totalità di partecipazioni in una newco, e sulla possibile  costituzione di una nuova società, in alternativa alla  fusione societaria, con  conferimento di azioni o quote in neutralità da parte di più società.

Sempre con il medesimo intento, infine, verranno analizzate le fattispecie più complesse delle quali il realizzo controllato può costituire una delle fasi applicative, riguardanti principalmente il passaggio generazionale e la rivendita delle partecipazioni conferite.

Il concordato preventivo biennale è un istituto di compliance introdotto dal D.Lgs 12 febbraio 2024, n. 13. Recentemente sono state previste due nuove cause di esclusione che non consentono di fruire di tale istituto. Le nuove cause di esclusione riguardano i professionisti che esercitano l’attività professionale singolarmente, ma che contemporaneamente partecipano ad un’associazione professionale. I soggetti sono inscindibilmente vincolati nell’adesione al concordato preventivo biennale. La possibilità di applicare il nuovo istituto richiede l’adesione di tutti i professionisti che esercitano l’attività in forma individuale, ma anche dell’associazione professionale partecipata. La situazione è però diversa per le associazioni notarili mono attività, costituite esclusivamente per la gestione delle aste immobiliari o per l’attività di levata dei protesti. Le due nuove cause di esclusione assolvono alla finalità di contrastare possibili comportamenti elusivi, ma il rischio di elusione è del tutto mancante qualora le associazioni professionali notarili siano costituite esclusivamente per le esecuzioni immobiliari e per la levata dei protesti. Lo studio, nel ricostruire compiutamente l’ambito di applicazione delle due nuove cause di esclusione auspica un’interpretazione dell’Agenzia delle entrate nel senso di escludere dall’applicazione delle novità le predette associazioni notarili.

Lo studio, premessi brevi cenni sul fondamentale ruolo del notaio nella costituzione del condominio, esamina la portata precettiva della regola sancita dall’art. 1117 c.c. e la nozione di «unità immobiliare» ivi contenuta per poi passare in rassegna le diverse fattispecie negoziali che possono costituire il «titolo» menzionato nella suddetta disposizione. Quindi si sofferma sulle parti dell’edificio non espressamente contemplate dall’art. 1117 c. c. considerate comuni dalla dottrina e dalla giurisprudenza (il sottosuolo, il cavedio, la terrazza di copertura) e sulla peculiare disciplina dei sottotetti (mansarde, soffitte e palchi morti). Infine, si chiude con l’indicazione della best practice da adottare per escludere la natura condominiale dei beni indicati dall’art. 1117 c. c. mediante l’utilizzo della clausola di riserva suggerendo l’allegazione (o il richiamo) dell’elaborato planimetrico nell’atto che la contiene e di osservare particolare attenzione nel disciplinare la prima compravendita compiuta dal costruttore qualora abbia ad oggetto un’unità immobiliare inserita in un condominio dotato di spazi verdi attrezzati, campi sportivi, piscine, zone fitness, palestre, saune e bagni turchi.

Lo studio fornisce una rassegna degli adempimenti da effettuare in caso di trasformazione, fusione e scissione che vedano coinvolti enti del Libro I del codice civile, siano essi in possesso o meno della qualifica di ETS. Dopo aver delineato il perimetro di applicazione dell’istituto della trasformazione, si esaminano i documenti necessari a corredo dell’operazione, il procedimento, la pubblicità e la natura o meno eterogenea della stessa, individuando i presupposti per l’applicabilità o meno dell’istituto dell’opposizione. Successivamente, l’analisi si sposta sulle operazioni di fusione e scissione e, dopo aver provveduto all’inquadramento generale di tali istituti, vengono esaminate le ipotesi dubbie, per poi procedere all’individuazione degli organi competenti, dei controlli, dei documenti necessari e, infine, dei relativi adempimenti pubblicitari.

Nelle società fifty-fifty (ossia con partecipazioni dei soci o di gruppi di soci paritetiche) con compagine sociale ristretta la partecipazione all’amministrazione della società è normalmente simmetrica rispetto alla partecipazione al capitale sociale, essendo rara l’opzione di nominare un organo amministrativo terzo ed indipendente. A fronte di detta scelta nella composizione dell’organo e considerando che l’organo amministrativo più comune in dette società è il consiglio di amministrazione che, analogamente all’organo assembleare, è retto dal principio di maggioranza, anche in occasione di una delibera consigliare è reale il rischio che si verifichi una situazione di stallo decisionale, qualora non si raggiunga il quorum per l’adozione di deliberazioni del consiglio previsto dallo statuto. Anche al fine di evitare lo stallo decisionale nell’organo gestorio si può intervenire con clausole statutarie o parasociali ad hoc. Nell’ambito dei più efficaci rimedi interni all’organo gestorio vanno considerate le clausole che risolvono lo stallo mediante l’attribuzione di un voto prevalente (c.d. casting vote, “amministratore delegato on/off”). Nell’ambito dei rimedi esterni all’organo gestorio vanno considerate quelle clausole che permettono di rimediare allo stallo dell’organo amministrativo o agendo sulla relativa composizione, costituzione dei componenti (es. clausola simul stabunt simul cadent, o clausola “two to hire, one to fire”), o allocando altrove il potere decisionale (clausola ex art. 838-quinquies, c.p.c., provocatio ad populum” ex art. 2479, primo comma, c.c.).

L’Autore, nel delineare i confini del potere autorizzatorio notarile di cui all’art. 21 dlgs. n. 149/2022, ritiene che questo si consumi con la stipulazione dell’atto (e non con la concessione dell’autorizzazione) e, dunque, che il notaio autorizzante possa concedere una nuova autorizzazione avente un contenuto differente dalla precedente anche in assenza di circostanze sopravvenute.

Gli Autori affrontano la complessa ed articolata tematica dell’inventario dei beni sotto i profili di maggiore interesse notarile, dalla nomina (giudiziale o di parte) del notaio alla formazione dell’inventario. Particolare attenzione viene dedicata a quest’ultimo aspetto, affrontato sia dal punto di vista teorico che pratico-applicativo (valorizzando anche l’ampia casistica ricavabile dalle risposte a quesiti fornite nel corso degli anni dall’Ufficio Studi del CNN).

Gli Autori si soffermano, in particolare, sul principio di completezza e verità dell’inventario, in relazione al quale tentano di individuare il corretto punto di equilibrio fra le rigorose affermazioni di principio in più occasioni ribadite dalla Corte di cassazione e gli oggettivi limiti che il notaio incontra, in non rare ipotesi, nel tentare di applicare questi principi nel singolo caso di specie.