{"id":24041,"date":"2016-06-16T10:20:45","date_gmt":"2016-06-16T10:20:45","guid":{"rendered":"https:\/\/lab.mediatools.it\/notariato\/sezione_casa\/il-prestito-vitalizio-ipotecario\/"},"modified":"2021-09-30T13:13:32","modified_gmt":"2021-09-30T13:13:32","slug":"il-prestito-vitalizio-ipotecario","status":"publish","type":"casa","link":"https:\/\/www.notariato.it\/it\/casa\/il-prestito-vitalizio-ipotecario\/","title":{"rendered":"Il prestito vitalizio ipotecario"},"content":{"rendered":"","protected":false},"template":"","categoria-casa":[],"class_list":["post-24041","casa","type-casa","status-publish","hentry"],"toolset-meta":{"sezione_casa-fields":{"casa_abstract":{"type":"wysiwyg","raw":""},"casa_data":{"type":"date","raw":"1466035200","formatted":"16\/06\/2016"},"casa_sottotitolo":{"type":"wysiwyg","raw":""},"casa_testo":{"type":"wysiwyg","raw":"Nella Gazzetta Ufficiale del 16 febbraio 2016, n. 38, \u00e8 stato pubblicato il Regolamento del Ministro dello sviluppo economico (Decreto 22 dicembre 2015, n. 226), sul <strong>prestito vitalizio ipotecario<\/strong>. Diventa, pertanto, definitivamente operativa la disciplina in tema di prestito vitalizio ipotecario di cui alla Legge 2 aprile 2015, n. 44, la quale aveva assegnato proprio a tale regolamento il compito di delineare la disciplina di attuazione.\r\n\r\n<strong>Cos\u2019\u00e8 e chi pu\u00f2 richiederlo\u00a0<\/strong>\r\n\r\nIl <strong>prestito vitalizio ipotecario<\/strong> (in appresso <strong>PVI<\/strong>) si pone come una possibile alternativa offerta ad una particolare categoria di cittadini, quelli di et\u00e0 superiore a 60 anni, che per risolvere i loro problemi di liquidit\u00e0 fino ad oggi non avevano praticamente nessun accesso al credito bancario, ma avevano a loro disposizione unicamente il classico strumento della vendita della nuda propriet\u00e0 dell\u2019immobile, con riserva del diritto di usufrutto o abitazione.\r\n\r\nSi tratta di un finanziamento a medio-lungo termine, con capitalizzazione annuale degli interessi e delle spese, concesso dalla Banca, o altro intermediario finanziario a persone fisiche di et\u00e0 superiore a 60 anni (la precedente legge poneva un limite minimo di 65 anni), e garantito da un\u2019ipoteca di primo grado su un immobile residenziale (\u00e8 espressamente vietato che la Banca possa iscrivere ipoteca su pi\u00f9 di un immobile).\r\n\r\nIl PVI pu\u00f2 essere concesso anche congiuntamente a pi\u00f9 persone, purch\u00e8 tutte dell\u2019et\u00e0 prevista e, anzi, qualora il soggetto finanziato sia coniugato o convivente more uxorio da pi\u00f9 di cinque anni \u00a0e l\u2019immobile da ipotecare in garanzia del PVI \u00a0costituisca la residenza di entrambi i coniugi o conviventi, la cointestazione del contratto diviene obbligatoria, anche se l\u2019immobile \u00e8 di propriet\u00e0 di uno solo di essi. Se il prestito \u00e8 concesso a pi\u00f9 persone il rimborso integrale pu\u00f2 essere richiesto solo al momento della morte del pi\u00f9 longevo dei contraenti.\r\n\r\n<strong>Come funziona\u00a0<\/strong>\r\n\r\nLa tipicit\u00e0 dell\u2019istituto, molto diffuso nei paesi di tradizione giuridica anglosassone, \u00a0sta nel fatto che il capitale finanziato non viene rimborsato con un normale piano di ammortamento rateale, ma, soltanto, integralmente ed in unica soluzione, al verificarsi di determinati presupposti:\r\n<ol>\r\n \t<li>al momento della morte del soggetto finanziato (o del pi\u00f9 longevo tra i soggetti finanziati), in occasione della vendita - o del trasferimento ad altro titolo, purch\u00e8 non a titolo successorio - della propriet\u00e0 o di un diritto reale di godimento sull\u2019immobile ipotecato qualora siano imputabili al soggetto finanziato, o a terzi datori d'ipoteca, atti compiuti con dolo o colpa grave che riducano significativamente il valore dell'immobile \u00a0in caso di costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi;<\/li>\r\n \t<li>qualora siano apportate modifiche materiali all'immobile rispetto al suo stato originale, come documentato in sede di perizia e dalla documentazione catastale, senza accordo con il finanziatore, ovvero modifiche del suo stato giuridico che limitino la libera circolazione qualora l'incuria o la mancanza di adeguata manutenzione abbia determinato la revoca dell'abitabilit\u00e0 dell'immobile;<\/li>\r\n \t<li>qualora altri soggetti, dopo la stipula del finanziamento, prendano la residenza nell'immobile, ad eccezione dei familiari del soggetto finanziato; a questi fini come familiari si intendono i figli, nonch\u00e9 \u00a0il coniuge o convivente more uxorio e il personale regolarmente contrattualizzato che convive con il soggetto finanziato per prestare a lui o alla sua famiglia i suoi servizi;<\/li>\r\n \t<li>nel caso in cui l'immobile oggetto di garanzia subisca procedimenti conservativi o esecutivi di importo pari o superiore al venti per cento del valore dell'immobile concesso in garanzia o ipoteche giudiziali.\u00a0<\/li>\r\n<\/ol>\r\nIn pratica il soggetto finanziato non deve rimborsare nulla \u00a0alla banca fino a che resta in vita, poich\u00e9 l\u2019obbligo di rimborso graver\u00e0 sui suoi eredi, salva l\u2019ipotesi in cui, prima della morte, si verifichino gli eventi eccezionali di cui sopra. Al momento del decesso, gli eredi dovranno rimborsare in unica soluzione il capitale e gli interessi maturati nel tempo (al tasso fisso, variabile o misto previsto dal contratto), capitalizzati annualmente. E\u2019 prevista tuttavia la possibilit\u00e0 che il finanziato si accordi con la banca per rimborsare gradualmente in vita gli interessi e le spese, evitandone cos\u00ec la capitalizzazione annuale, e consentendo ai suoi eredi di dover rimborsare unicamente la somma capitale. In tal caso il finanziatore, in caso di inadempimento da parte del finanziato, non pu\u00f2 chiedere la risoluzione del contratto (e quindi la restituzione dell\u2019intero importo dovuto) se non quando il mancato pagamento delle rate non si verifichi almeno sette volte, anche non consecutive.\r\n\r\n<strong>Le tutele per gli eredi\u00a0<\/strong>\r\n\r\nSono poi previste una serie di cautele per evitare che alla morte del finanziato i suoi eredi si trovino nell\u2019impossibilit\u00e0 di provvedere al rimborso:\r\n<ul>\r\n \t<li>se entro 12 mesi dal decesso il finanziamento non sia stato integralmente rimborsato, la banca ha facolt\u00e0 di vendere l\u2019immobile, senza necessit\u00e0 di dover ricorrere ad un\u2019ordinaria procedura esecutiva giudiziaria, al prezzo determinato da un perito indipendente. Se entro altri 12 mesi la vendita non si \u00e8 perfezionata, il prezzo si riduce del 15% per i successivi 12 mesi, e cos\u00ec via fino a quando l\u2019immobile non viene effettivamente venduto. In alternativa gli eredi, d\u2019accordo con la banca, possono provvedere in proprio alla vendita, purch\u00e8 si realizzi entro il termine di 12 mesi;<\/li>\r\n \t<li>se il prezzo di vendita dell\u2019immobile non copre per intero la somma da rimborsare alla banca tra capitale ed eventuali interessi capitalizzati gli eredi non rischiano niente (se non la perdita dell\u2019immobile ovviamente), in quanto la norma prevede espressamente che \u201cl\u2019importo del debito residuo non pu\u00f2 superare il ricavato della vendita dell\u2019immobile, al netto delle spese sostenute\u201d. Quindi il rischio che la vendita si perfezioni ad un prezzo insufficiente al rimborso integrale grava sulla banca.\u00a0<\/li>\r\n<\/ul>\r\nDiversamente, se il prezzo ricavato \u00e8 superiore all\u2019importo dovuto alla banca, l\u2019eccedenza va riconosciuta in favore degli eredi (c.d. patto marciano, che gi\u00e0 oggi la giurisprudenza della Cassazione qualifica come elemento necessario per riconoscere la validit\u00e0 di operazioni analoghe a quelle previste dalla norma in esame).\r\n\r\nUlteriori norme di tutela sono previste a garanzia dell\u2019acquirente dell\u2019immobile (nei cui confronti non sono efficaci eventuali trascrizioni di domande giudiziali volte a contestare la legittimit\u00e0 dell\u2019acquisto da parte degli eredi, o relative ad eventuali lesioni di legittima), cos\u00ec come sotto il profilo fiscale, riconoscendosi l\u2019esenzione da ogni imposta del contratto di finanziamento, salva l\u2019applicazione della c.d. imposta sostitutiva dello 0,25 % sull\u2019importo finanziato, a prescindere dalla durata effettiva del PVI.\r\n\r\n<strong>Le criticit\u00e0<\/strong>\r\n<ol>\r\n \t<li>La previsione normativa della capitalizzazione annuale degli interessi pu\u00f2 produrre una crescita esponenziale del debito nei confronti del soggetto finanziatore, tale da eguagliare nel giro di pochi anni o anche superare - particolarmente quando l\u2019aspettativa di vita del soggetto finanziato sia sufficientemente lunga \u2013 il valore dell\u2019immobile dato in garanzia. Il finanziato pu\u00f2 ovviare a tale problema pattuendo il rimborso totale o parziale degli interessi durante la vita del soggetto finanziato stesso, ma tale pattuizione \u00e8 facoltativa, e in mancanza gli eredi sicuramente non saranno tenuti a rimborsare l\u2019eventuale maggiore debito accumulato, ma quasi certamente perderanno l\u2019intero valore dell\u2019immobile.\u00a0<\/li>\r\n \t<li>La norma sancisce il diritto della banca di recuperare il proprio credito al di fuori di qualsiasi procedura esecutiva immobiliare, evitando s\u00ec le lungaggini giudiziarie, ma anche le tutele per il debitore che tale procedura comporta. In sostanza la procedura di recupero del credito derivante dal PVI \u00e8 interamente \u201cdegiurisdizionalizzata\u201d ed affidata allo stesso creditore, che ne gestisce ogni fase, dalla nomina del perito alla vendita del bene, fino alla restituzione agli eredi dell\u2019eventuale eccedenza del prezzo ricavato rispetto al debito garantito. Tale tendenza legislativa (confermata anche dalla recentissima normativa sul credito immobiliare ai consumatori), solleva non pochi dubbi sull\u2019effettiva capacit\u00e0 di una delle parti in causa (la banca) di gestire la procedura con modalit\u00e0 che possano tutelare gli interessi anche della controparte (i debitori).\u00a0<\/li>\r\n<\/ol>\r\n&nbsp;\r\n\r\n&nbsp;"}}},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.notariato.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/casa\/24041"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.notariato.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/casa"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.notariato.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/types\/casa"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.notariato.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=24041"}],"wp:term":[{"taxonomy":"categoria-casa","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.notariato.it\/it\/wp-json\/wp\/v2\/categoria-casa?post=24041"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}