Mentre la modifica dal lato attivo del rapporto (ossia la modifica del creditore) impone l’annotazione con conseguente opponibilità ai terzi, perché l’interesse perseguito è già ritenuto meritevole dalla norma (escludere il precedente titolare dall’esercizio di qualsiasi potere attinente al rapporto ipotecario), nel caso di modifica dal lato passivo del rapporto (ossia la modifica del debitore), invece, occorre valutare se quella determinata norma possa essere considerata necessaria a proteggere interessi, diversi da quelli espressamente previsti, ma meritevoli in quanto rilevanti per il caso concreto, poiché il debitore è sempre tenuto ad adempiere la propria obbligazione indipendentemente dal creditore. Il presente studio muove da questo presupposto per verificare le ripercussioni dell’assenza di obbligatorietà di annotazione sulla pienezza dell’originaria iscrizione dell’ipoteca a garanzia del credito quando avviene una modifica dal lato passivo del rapporto obbligatorio in ipotesi di accollo esterno liberatorio.

I risultati permettono di ritenere che la mancata annotazione dell’accollo liberatorio, sia condizionato sia incondizionato, indipendentemente dalla sua qualificazione in termini di successione nel debito o di novazione soggettiva, non pone particolari conseguenze sulla pienezza della garanzia e il creditore potrà rivalersi sulla garanzia reale per l’intero importo dovuto e sul complessivo valore del bene, trasferendosi il tutto in capo al debitore che si è accollato l’intero debito.

Resta comunque ammissibile un’annotazione facoltativa (con funzione meramente informativa), specialmente per l’ipotesi di accollo esterno liberatorio condizionato, in quanto permetterebbe una semplificazione probatoria sia per il creditore sia per il debitore liberato, oltre a rendere immediatamente informati tutti coloro che avrebbero rapporti con il bene oggetto di ipoteca, in forza del principio di massima chiarezza delle operazioni giuridiche ed economiche.

Tuttavia, almeno per il momento, le prassi delle Conservatorie sembrano rimanere ancorate sul principio di tassatività degli atti soggetti ad annotazione, con la conseguenza che, seppure ammissibile in linea teorica, la richiesta di annotazione dell’accollo liberatorio potrebbe ricevere un rifiuto.

Lo studio esamina gli aspetti problematici che si sono presentati nella prassi applicativa a seguito dell’introduzione del modello di dichiarazione di successione telematico e della successiva e più recente introduzione, tramite detto modello, della totale autoliquidazione dell’imposta (D.Lgs. 139/2024).

Lo studio, esaminata la distinzione tra regolamento di condominio assembleare e contrattuale e i limiti posti all’autonomia privata dall’art. 1138, comma 4, ultima parte, c.c., offre un’ampia analisi delle numerose clausole contenute nei regolamenti contrattuali predisposti dal costruttore dell’edificio in contrasto con disposizioni inderogabili di legge e si chiude con la trattazione delle complesse problematiche relative alla vincolatività e all’opponibilità di tali regolamenti alla luce della più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione

Lo studio prende in esame la disciplina delle distanze legali nell’ambito della complessiva regolamentazione che discende dal Codice Civile, dalla Legge urbanistica 1150/1942, dal D.M. 1444/1968, e dal D.P.R. 380/2001. In particolare ci si sofferma sulla ratio e sui presupposti per l’applicazione delle norme inerenti alle distanze, sia dalle costruzioni che dai confini, nonché sul ruolo e gli spazi operativi riservati alle regioni e alla pianificazione comunale. In particolare, viene analizzato il nuovo art. 2 bis del D.P.R. 380/2001, puntualizzando le deroghe che possono essere operate dalle Regioni al sistema delle distanze, e la disciplina nelle fattispecie di “demolizione e ricostruzione”. Lo studio, dato il succedersi nella materia di interventi legislativi, dedica un paragrafo al fenomeno della successione di leggi nel tempo e si conclude con delle osservazioni circa il ruolo dell’autonomia privata nell’ambito delle distanze.

Non è revocabile in dubbio, per ragioni storiche (il principio della «libertà degli sposi», dal punto di vista patrimoniale, come applicazione del favor matrimonii), sistematiche (la convenzione matrimoniale come vero e proprio «contratto») e persino testuali (art. 159; art. 161) che possano configurarsi convenzioni matrimoniali atipiche, istitutive di regimi atipici.

Quale esempio paradigmatico di convenzione (eventualmente) atipica, istitutiva di un regime (eventualmente) atipico, possiamo considerare l’accordo tra coniugi che dia vita ad una «comunione soltanto differita», escludendo quella immediata.

La «comunione soltanto differita» potrebbe essere una comunione modificata ex art. 210 c.c. (se la convenzione si limita solo ad escludere la comunione immediata, confermando i caratteri di quella differita); ovvero un regime autonomo e atipico (se la stessa comunione differita è sensibilmente rimodulata, per es. escludendo ogni contitolarità reale riducendosi a situazioni puramente obbligatorie). La questione incide sull’interpretazione della convenzione, sulle conseguenze della nullità parziale e sui limiti imposti dall’art. 210 c.c.

Come regime in sé, la «comunione soltanto differita», proprio perché «differita», esclude la comunione coniugale attuale, ed è un regime puramente separatista, in cui ciascuno amministra e dispone dei beni personali e «propri». È insomma una separazione dei beni «temperata» dall’insorgere di reciproci diritti alla cessazione del regime.

La «Zugewinngemeinschaft»: La situazione puramente obbligatoria potrebbe consistere in una liquidazione pecuniaria pari alla metà della differenza tra gli incrementi dei patrimoni dei due partners verificatisi in corso di matrimonio. In questo modo si verrebbe a creare, per via convenzionale, una situazione vicina alla Zugewinngemeinschaft di diritto tedesco.

La «separazione temperata prematrimoniale»: la «separazione temperata» potrebbe essere l’oggetto di una convenzione matrimoniale stipulata prima del matrimonio/un.civile. E in questo modo costituirebbe in via anticipata il diritto ad una prestazione solidaristica predeterminabile in caso di scioglimento del rapporto. Non sarebbe un patto prematrimoniale, perché al contrario proprio di «patto nuziale» si tratterebbe, ben distinto da esso anche per il fatto dell’indeterminatezza del soggetto debitore, dell’an e quantum della prestazione; ma con la capacità di soddisfare in sé, in piena legittimità e meritevolezza, una finalità solidaristica, in vece ed al posto dei (controversi) patti prematrimoniali.

La pubblicità, tramite annotamento, è realizzata dagli Uffici tramite l’indicazione della presenza di una «comunione convenzionale». La conoscibilità del concreto regime adottato è rimessa all’ottenimento di copia del titolo dal Notaio rogante.

Il presente studio completa il precedente in materia di comunione convenzionale, occupandosi esclusivamente dell’aspetto pubblicitario.

Acclarato che tutte le convenzioni costitutive di una comunione convenzionale, sia programmatiche che dispositive, devono essere annotate a margine dell’atto di matrimonio ai fini dell’opponibilità delle stesse, lo studio si concentra sull’analisi dell’articolo 2647 codice civile, norma che impone la formalità della trascrizione, avente funzione di pubblicità notizia, concludendo nel senso che rientrano nel perimetro applicativo di tale disposizione esclusivamente le convenzioni di riduzione, sia dispositive, disciplinate dal primo comma, che programmatiche, disciplinate dal secondo comma, mentre le convenzioni di ampliamento, sia di tipo dispositivo che di tipo programmatico, non devono essere oggetto di autonoma trascrizione ulteriore rispetto a quella riguardante l’effetto traslativo.

Lo studio analizza le modalità mediante le quali l’interesse di natura pubblicistica per il settore primario trova espressione anche modificando le regole generali in tema di successione mortis causa. In particolare, si verificano le regole in materia di successione a seguito della morte del proprietario di fondo rustico, anche considerando la loro applicazione da parte della giurisprudenza, alla luce dell’interesse pubblico alla coltivazione dei suoli per l’incremento della produzione nazionale e per la preservazione dell’equilibrio ambientale e idrogeologico.

La destinazione d’uso qualifica un immobile sotto l’aspetto funzionale. Costituisce uno dei più importanti elementi per la pianificazione e la gestione del territorio comunale e come tale risponde a precisi scopi di interesse pubblico, di pianificazione o di attuazione della pianificazione.

La destinazione d’uso ha una duplice accezione: una di carattere urbanistico, riferita alla puntuale zonizzazione funzionale del territorio con i relativi standard urbanistici, ed una di carattere edilizio, attinente al singolo edificio ed alle sue capacità funzionali.

All’art. 23-ter, il Testo Unico dell’Edilizia tratta del mutamento della destinazione d’uso, fattispecie che ricorre in presenza di un utilizzo, dell’immobile o della singola unità immobiliare, diverso da quello originariamente assentito. Il lavoro si propone di esaminare il regime edilizio ed urbanistico dei mutamenti di destinazione d’uso, a seguito della riforma apportata all’articolo 23-ter TUE dal D.L. 29 maggio 2024 n. 69 (cd. “Salva Casa”),
convertito in legge 24 luglio 2024 n. 105, tenuto conto delle diverse accezioni in cui il fenomeno può declinarsi.
Una prima distinzione ricorre fra il cambio di destinazione d’uso senza opere edilizie (che viene qualificato dalla dottrina e dalla giurisprudenza come “funzionale”), e quello in cui esso si accompagni ad attività edilizia (mutamento cd. “strutturale”). Di particolare interesse, è la distinzione del cambio di destinazione d’uso come “rilevante” o “irrilevante” urbanisticamente, a seconda che esso si accompagni o meno al passaggio da una ad un’altra categoria
funzionalmente autonoma sotto il profilo urbanistico. Quand’anche non ricorrano incrementi di volumi e/o di superfici, l’uso diverso comporta infatti un mutamento della qualità e quantità dei servizi collegati, integra una modificazione che incide sul carico urbanistico come originariamente previsto nella pianificazione del tessuto urbano dall’Amministrazione locale e può comportare l’aggravio di servizi.

La disciplina dell’agibilità ha subito alcune modifiche di particolare incisività: il Decreto legislativo 25 novembre 2016 n. 222 ed il d. l. 29 maggio 2024 n. 69 (c.d. “salva casa”) convertito nella legge 24 luglio 2024 n. 105 (in G.U. n. 175 del 27-07-2024), che hanno in modo radicale inciso sul dettato dell’art. 24 TUE. La modulazione dell’obbligo della segnalazione certificata quale strumento tecnico per l’agibilità gioca quindi un ruolo importante negli schemi convenzionali, con la previsione in ipotesi di inottemperanza di una specifica sanzione amministrativa. Essa va richiesta per i seguenti interventi: (a) nuove costruzioni; (b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; (c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto corredata dalla documentazione esattamente prevista dalla norma.
Se l’agibilità non incide sulla commerciabilità giuridica di un edificio, tuttavia, costituendone il presupposto di utilizzabilità, incide, sulla sua commerciabilità “economica”, con tutte le conseguenze che ne derivano sul piano del rischio della risolubilità del contratto e quindi dell’esigenza alla stabilità delle contrattazioni.

Lo studio analizza le caratteristiche e la disciplina dei comitati, sia rispetto alle norme del codice civile, sia con riferimento all’eventualità che questi assumano la qualifica di ente del terzo settore. In particolare, si esamina la possibilità che i comitati possano acquistare la personalità giuridica sia tramite iscrizione nei registri delle persone giuridiche, sia tramite iscrizione al RUNTS.

Lo studio esamina gli articoli 36 e 36 bis del d.P.R. n. 380 del 2001 sui procedimenti di sanatoria cd. “a regime” dopo le modifiche introdotte dal decreto Salva Casa. Il contributo esamina, in particolare la nozione di accertamento di conformità, la sua ratio, i presupposti, e il contenuto del provvedimento di sanatoria. Le modifiche normative agevolano il lavoro del notaio distinguendo le ipotesi di assenza di titolo e di totale difformità (disciplinate dall’art. 36) da quelle di parziale difformità e di variazioni essenziali (disciplinate dall’art. 36 bis). Viene analizzata la nuova conformità “asimmetrica”, con particolare attenzione alle menzioni urbanistiche alla luce anche della recente posizione delle Sezioni Unite.

Lo stato legittimo consiste nella (modulazione della) conformità alle norme vigenti del bene esistente in oggetto, la cui situazione tecnico giuridica deriva da alcuni elementi che la norma provvede ad individuare esattamente e discende essenzialmente dal titolo abilitativo che ha legittimato la edificazione dell’immobile o dell’unità immobiliare o dalle altre condizioni esattamente definite dal legislatore. Lo stato legittimo può essere determinato in via alternativa sulla base: i) del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o ii) del titolo rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, (a condizione che tale titolo sia stato rilasciato all’esito di un procedimento che abbia verificato l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa) integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

La dichiarazione dello stato legittimo di un immobile – sia contenuta all’interno della dichiarazione tecnica procedimentale, sia nella relazione allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali – non esclude la sussistenza degli obblighi formali di menzione disciplinati dalla legge.