Lo studio analizza nella prima parte la natura e il contenuto del vincolo culturale indiretto e i suoi riflessi sulla circolazione dei beni immobili, con particolare riferimento alle disposizioni del codice dei beni culturali. Nella seconda parte dello studio vengono affrontate le problematiche di carattere operativo, con particolare attenzione agli effetti della trascrizione del vincolo culturale, al ruolo del notaio nell’ambito del suo dovere di informazione e verranno dati suggerimenti pratici che potranno essere di ausilio al notaio.

La circolare n. 13 del 13.06.2024 ha fornito i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sulle novità fiscali in materia di plusvalenze da Superbonus introdotte dalla legge di bilancio 2024.

Pur non condividendone alcune delle conclusioni, si è proceduto alla predisposizione di un nuovo contributo sul medesimo tema, con il duplice scopo di analizzarne più nel dettaglio i contenuti e di trarne alcune indicazioni utili sul piano operativo.

Nello specifico, muovendo dalle risultanze di tale documento di prassi, verrà approfondito l’iter che dovrebbe orientare l’attività del Notaio che si trovi a ricondurre le fattispecie astratte previste dalle nuove disposizioni rispetto al singolo caso concreto.

L’analisi verrà sviluppata  mediante step di avanzamento in modalità progressiva in modo che a seconda di come si risolvano si porrà la necessità di proseguire o meno con la fase successiva; si concluderà con  l’ultima  verifica, sulla rilevanza dei lavori sui beni comuni, sulla misura della percentuale di detrazione e sulla natura  dell’intervento che abbia interessato l’unità immobiliare oggetto di vendita, su cui si è posta maggiormente  la differenza di vedute  tra quanto sostenuto nello studio n. 15 del 2024 e quanto indicato ai propri Uffici  dalla Agenzia delle Entrate nella circolare n. 13 del 2024.

Per le finalità del presente lavoro tuttavia non si intende formulare una replica su tali specifiche questioni le cui differenti soluzioni in un’ottica più contenitiva e mirata a soddisfare la natura perequativa della novella sono state già esposte nello studio n. 15 del 2024. 

Emergerà che con riferimento ad alcune problematiche la circolare n. 13 del 13.6.2024 ha formulato delle soluzioni che possiamo ritenere risolutive, con riguardo ad altre invece occorrerà completarne le indicazioni alla luce delle normative vigenti e degli altri documenti di prassi in materia di Superbonus, e con riferimento infine ad ulteriori aspetti, non trattati nella stessa circolare n 13, sarà ancora necessaria l’opera dell’interprete. 

Lo studio affronta il problema di individuare le conseguenze della revoca da parte dell’autorità giudiziaria dell’autorizzazione notarile di cui all’art.21 d.lgs.149/2022 quando la revoca stessa intervenga dopo la stipulazione dell’atto autorizzato. Stante che l’ultima parte del 6° comma della disposizione fa salvi i diritti acquistati in buona fede dai terzi in forza di convenzioni anteriori alla revoca ciò significa infatti non solo che la revoca dell’autorizzazione può avvenire anche ad atto autorizzato già stipulato, ma pure che la revoca stessa travolge i diritti dai terzi in mancanza dei suddetti presupposti. Per evitare un troppo ampio effetto di travolgimento dei diritti acquistati, che potrebbe nascere dalla lettura della disposizione, si è sottolineato innanzitutto come ci possa essere revoca dell’autorizzazione ad atto autorizzato già stipulato unicamente per ragioni già esistenti al momento del compimento dell’atto autorizzato stesso. Si sono poi individuati i soggetti il cui acquisto può restare salvo nonostante la revoca dell’autorizzazione: non solo coloro che siano stati parti formali dell’atto autorizzato ma anche coloro che abbiano acquistato giusta l’atto autorizzato o abbiano comunque visto incrementato il proprio patrimonio in conseguenza dell’atto autorizzato. Si è affrontato inoltre il problema se possano essere considerati terzi da proteggere, in presenza dei requisiti di cui all’art.21, anche gli aventi causa di chi abbia acquistato giusta l’atto autorizzato. E’ seguita infine l’analisi dei presupposti che l’art.21 richiede per la salvezza dei diritti acquistati dai terzi anche in raffronto con l’art.742 c.p.c. Si è concluso sottolineando come  l’ampliamento della tutela dei terzi e dell’affidamento per la stabilità delle posizioni giuridiche, che potrebbe apparire scelta interpretativa fatta in danno, per così dire, e con sacrificio eccessivo del soggetto a protezione del quale è legislativamente prevista l’autorizzazione, si traduca in realtà nella tutela di questo soggetto: solo dando sicurezza ai terzi li si spinge a contrattare anche con chi ha bisogno dell’autorizzazione. Altrimenti, proprio questi soggetti subirebbero un più grave pregiudizio economico.

Partendo dall’analisi della natura giuridica del diritto di superficie, della sua costituzione e dei profili applicativi dello stesso, lo studio approfondisce le ipotesi di convivenza tra diritto di superficie nel sottosuolo e la sussistenza di sovrastante proprietà altrui nonché tra diritto di superficie al disopra del suolo e la sussistenza della proprietà del suolo in capo ad altri, nelle ipotesi di proprietà esclusiva, proprietà comune e condominiale anche con l’ausilio dei precedenti giurisprudenziali in materia.
La moltitudine di fattispecie e la presunta distinzione tra le due ipotesi potrebbero essere condotte a unità mediante la più recente ricostruzione del diritto di superficie (al disopra o al disotto del suolo) quale diritto che si esercita in un determinato spazio e non quale diritto sullo spazio. Differenti contenuti può, quindi, assumere il negozio costitutivo del diritto di superficie e, pertanto, fondamentale è il ruolo del notaio, chiamato a redigere il relativo atto costitutivo.

Lo studio, premessi brevi cenni sulle varie problematiche connesse all’applicazione dell’istituto dell’ipoteca nell’ambito del microsistema del condominio, analizza specificatamente la controversa questione dell’estensione automatica alle parti comuni dell’edificio dell’ipoteca volontaria costituita su una o più unità immobiliari di proprietà del singolo condomino. L’argomento è trattato tenendo conto delle differenti tipologie di parti comuni elencate dall’art. 1117, n. 1) e n. 2), c.c., della loro “naturale” circolazione insieme all’unità immobiliare in proprietà solitaria e del principio di specialità dell’ipoteca, così come declinato dagli artt. 2809, comma 1, 2826 e 2839, comma 2, n. 7), c.c. Lo studio si chiude con un’ampia disamina dei risvolti pratici della problematica oggetto di esame sia sugli atti aventi ad oggetto beni non più condominiali sia nel caso di realizzazione di nuove opere al di sopra o al di sotto del bene comune e con un sintetico richiamo ai profili relativi alle ipoteche giudiziali che coinvolgono direttamente l’attività del notaio

Lo studio partenendo da una breve cronistoria della disciplina della liquidazione aziendale prima del Codice della Crisi di Impresa, passa attraverso la disciplina previgente analizzando le caratteristiche che tale liquidazione aveva all’interno della legge fallimentare. Lo studio, altresì, introduce ai principi generali che regolano la vendita all’interno del Codice della Crisi di Impresa e dell’Insolvenza declinando l’art. 216 CCII ed evidenziando le regole della monetizzazione dei diritti del debitore; al suo interno si pone l’accento, inoltre, sulla definizione e classificazione di vendita competitiva rimarcandone le problematiche di natura dottrinale.

Il nucleo centrale dello studio è rappresentato da una analisi dell’art. 214 CCI che è la norma che disciplina la vendita d’azienda; tale norma viene enucleata e scomposta nelle sue parti più rilevanti evidenziando le problematiche connesse all’esistenza dei debiti sorti prima del trasferimento d’azienda, affrontando, anche se sommariamente, il problema giuslavoristico del trasferimento solo parziale dei lavoratori e dell’introduzione del nuovo istituto del cd. Esame Congiunto, passando attraverso l’ipotesi di cessione anche delle passività del compendio societario, per arrivare alle moderne forme di liquidazione aziendale che transitano attraverso la creazione di NewCo ed i moderni strumenti di rivalutazione e riqualificazione del complesso aziendale.

Con la sent. n. 119 del 2023 la Corte costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 3, comma 3, della legge 20 novembre 2017, n. 168 (Norme in materia di domini collettivi), «nella parte in cui, riferendosi ai beni indicati dall’art. 3, comma 1, non esclude dal regime della inalienabilità le terre di proprietà di privati, sulle quali i residenti del comune o della frazione esercitano usi civici non ancora liquidati». Partendo dall’analisi di questa decisione, l’Autore propone una riflessione più ampia circa le sue possibili implicazioni nella prospettiva di una rivisitazione della recente giurisprudenza in tema di usi civici che non disconosca il peso delle istanze legate allo sviluppo economico, troppo spesso del tutto pretermesse fuori dalla logica propria del bilanciamento tra interessi di rango costituzionale.

Lo studio esamina la nozione e la funzione delle clausole di mediazione e sottolinea come esse soddisfano l’interesse a dare la precedenza agli strumenti collaborativi e non avversariali per la soluzione dei contenziosi. L’evoluzione della loro rilevanza processuale è culminata con la Riforma Cartabia, che ha sancito espressamente che il tentativo di mediazione previsto dalle clausole di mediazione è condizione di procedibilità della domanda.

Lo studio, poi, affronta il problema della loro vessatorietà e della loro autonomia rispetto al contratto nel quale sono inserite ossia se la loro validità ed efficacia dipendano da quelle del contratto. Passa poi ad esaminare le controversie che possono essere oggetto di una clausola di mediazione e le sue indicazioni accessorie, fra cui la scelta dell’organismo di mediazione, la scelta del mediatore e delle modalità di svolgimento del procedimento. Termina con l’esame delle clausole multi step, che combinano mediazione e arbitrato, e dei criteri che è opportuno seguire per redigerle.

La vendita diretta ad istanza del debitore come forma di liquidazione alternativa degli immobili – gli indici sintomatici della natura coattiva della vendita diretta ad istanza del debitore – il comportamento processuale dei creditori “legittimati” e la sua incidenza sugli sbocchi del procedimento di vendita diretta – l’esito semplificato e l’aggiudicazione immediata a cura del giudice dell’esecuzione –  l’esito articolato e la aggiudicazione a seguito dell’espletamento degli ordinari adempimenti pubblicitari  – la delega parziale al professionista e le sue peculiarità – il termine per il versamento prezzo e l’eventuale decadenza dell’aggiudicatario – il trasferimento dell’immobile e la duplicità della forma: il decreto ex art. 586 c.p.c. o l’alternativa dell’atto negoziale – la scelta del Notaio rogante in caso di trasferimento mediante atto negoziale.

Le esigenze di libera circolazione dei beni e di tutela dei terzi richiedono che l’esercizio del riscatto ex lege, proprio in ragione del meccanismo sostitutivo ex tunc nella titolarità della proprietà immobiliare, non «resti occulto». Più precisamente, la trascrivibilità del riscatto ex lege deve ritenersi finalizzata a risolvere il conflitto tra riscattante e aventi causa dal riscattato i quali abbiano acquistato dopo lo scadere del termine annuale utile alla dichiarazione o all’esercizio dell’azione di riscatto. Il decorso del termine decadenziale in questione funge da limes oltre il quale la soluzione dei conflitti che originano dalla vicenda circolatoria poggia non più sulla (di per sé) preminente posizione del riscattante, che finisce per travolgere gli acquisti precedenti, bensì sul criterio ordinario della (priorità della) trascrizione dell’atto di esercizio del diritto medesimo. Precedentemente a tale momento, durante lo spatium deliberandi, a nulla rileva che coloro che abbiano avuto causa dal riscattato abbiano trascritto o iscritto il loro acquisto prima della trascrizione della domanda di riscatto ovvero della sentenza che l’accoglie. Si osserva infatti che nella ipotesi che il bene sia stato subalienato prima che fosse scaduto il termine per l’esercizio del riscatto legale, il subacquirente ben sa, o dovrebbe sapere, di essere assoggettato all’eventuale riscatto da parte del prelazionario legale: il suo eventuale affidamento sulla definitività dell’acquisto da parte del suo dante causa (ossia, il riscattato) è pertanto irragionevole e non può essere comunque ritenuto meritevole di tutela da parte dell’ordinamento giuridico. Diverse sono le argomentazioni a sostegno della trascrivibilità del retratto ex lege: dalla interpretazione estensiva dell’art. 2653 n. 3, alla applicazione dell’art. 2653, n, 1, là dove il retratto venga esercitato a mezzo di domanda giudiziale, sino alla individuazione, all’art. 1402, comma 2, di una regola di portata generale. L’enunciato dell’art. 2645 (che parla espressamente di «ogni altro atto o provvedimento») sembra peraltro racchiudere una “presunzione di trascrivibilità”, nel senso della estensione dell’ambito di applicazione della trascrizione a fattispecie e diritti (purché opponibili ai terzi) diversi da quelli espressamente contemplati, in armonia con il principio ex art. 2672 c.c., secondo cui non si può dare trascrizione solo se la stessa è vietata espressamente. La prospettiva interpretativa proposta ben intercetta la tendenza evolutiva del sistema di pubblicità immobiliare e delle sue attuali finalità, di segnalazione ai terzi di un vincolo ad essi opponibile in base al diritto sostanziale.

Sul piano applicativo, il quid da trascrivere è la dichiarazione o la domanda giudiziale di retratto. Le strade percorribili sono: l’annotazione ex art. 1402, comma 2, a margine della nota di trascrizione avente ad oggetto l’originario atto di trasferimento contro il retrattato e a favore del terzo avente causa; oppure la trascrizione ex art. 2643, n. 13, dell’accordo transattivo con cui retraente e terzo avente causa dal retrattato convengono l’avvenuto retratto e conseguente acquisto ex tunc della proprietà in capo al retraente stesso, facendo esplicito riferimento al contratto precedentemente stipulato in violazione degli obblighi legali di prelazione.