Il concordato preventivo biennale è un istituto di compliance introdotto dal D.Lgs 12 febbraio 2024, n. 13. Recentemente sono state previste due nuove cause di esclusione che non consentono di fruire di tale istituto. Le nuove cause di esclusione riguardano i professionisti che esercitano l’attività professionale singolarmente, ma che contemporaneamente partecipano ad un’associazione professionale. I soggetti sono inscindibilmente vincolati nell’adesione al concordato preventivo biennale. La possibilità di applicare il nuovo istituto richiede l’adesione di tutti i professionisti che esercitano l’attività in forma individuale, ma anche dell’associazione professionale partecipata. La situazione è però diversa per le associazioni notarili mono attività, costituite esclusivamente per la gestione delle aste immobiliari o per l’attività di levata dei protesti. Le due nuove cause di esclusione assolvono alla finalità di contrastare possibili comportamenti elusivi, ma il rischio di elusione è del tutto mancante qualora le associazioni professionali notarili siano costituite esclusivamente per le esecuzioni immobiliari e per la levata dei protesti. Lo studio, nel ricostruire compiutamente l’ambito di applicazione delle due nuove cause di esclusione auspica un’interpretazione dell’Agenzia delle entrate nel senso di escludere dall’applicazione delle novità le predette associazioni notarili.

Lo studio, premessi brevi cenni sul fondamentale ruolo del notaio nella costituzione del condominio, esamina la portata precettiva della regola sancita dall’art. 1117 c.c. e la nozione di «unità immobiliare» ivi contenuta per poi passare in rassegna le diverse fattispecie negoziali che possono costituire il «titolo» menzionato nella suddetta disposizione. Quindi si sofferma sulle parti dell’edificio non espressamente contemplate dall’art. 1117 c. c. considerate comuni dalla dottrina e dalla giurisprudenza (il sottosuolo, il cavedio, la terrazza di copertura) e sulla peculiare disciplina dei sottotetti (mansarde, soffitte e palchi morti). Infine, si chiude con l’indicazione della best practice da adottare per escludere la natura condominiale dei beni indicati dall’art. 1117 c. c. mediante l’utilizzo della clausola di riserva suggerendo l’allegazione (o il richiamo) dell’elaborato planimetrico nell’atto che la contiene e di osservare particolare attenzione nel disciplinare la prima compravendita compiuta dal costruttore qualora abbia ad oggetto un’unità immobiliare inserita in un condominio dotato di spazi verdi attrezzati, campi sportivi, piscine, zone fitness, palestre, saune e bagni turchi.

Lo studio fornisce una rassegna degli adempimenti da effettuare in caso di trasformazione, fusione e scissione che vedano coinvolti enti del Libro I del codice civile, siano essi in possesso o meno della qualifica di ETS. Dopo aver delineato il perimetro di applicazione dell’istituto della trasformazione, si esaminano i documenti necessari a corredo dell’operazione, il procedimento, la pubblicità e la natura o meno eterogenea della stessa, individuando i presupposti per l’applicabilità o meno dell’istituto dell’opposizione. Successivamente, l’analisi si sposta sulle operazioni di fusione e scissione e, dopo aver provveduto all’inquadramento generale di tali istituti, vengono esaminate le ipotesi dubbie, per poi procedere all’individuazione degli organi competenti, dei controlli, dei documenti necessari e, infine, dei relativi adempimenti pubblicitari.

Nelle società fifty-fifty (ossia con partecipazioni dei soci o di gruppi di soci paritetiche) con compagine sociale ristretta la partecipazione all’amministrazione della società è normalmente simmetrica rispetto alla partecipazione al capitale sociale, essendo rara l’opzione di nominare un organo amministrativo terzo ed indipendente. A fronte di detta scelta nella composizione dell’organo e considerando che l’organo amministrativo più comune in dette società è il consiglio di amministrazione che, analogamente all’organo assembleare, è retto dal principio di maggioranza, anche in occasione di una delibera consigliare è reale il rischio che si verifichi una situazione di stallo decisionale, qualora non si raggiunga il quorum per l’adozione di deliberazioni del consiglio previsto dallo statuto. Anche al fine di evitare lo stallo decisionale nell’organo gestorio si può intervenire con clausole statutarie o parasociali ad hoc. Nell’ambito dei più efficaci rimedi interni all’organo gestorio vanno considerate le clausole che risolvono lo stallo mediante l’attribuzione di un voto prevalente (c.d. casting vote, “amministratore delegato on/off”). Nell’ambito dei rimedi esterni all’organo gestorio vanno considerate quelle clausole che permettono di rimediare allo stallo dell’organo amministrativo o agendo sulla relativa composizione, costituzione dei componenti (es. clausola simul stabunt simul cadent, o clausola “two to hire, one to fire”), o allocando altrove il potere decisionale (clausola ex art. 838-quinquies, c.p.c., provocatio ad populum” ex art. 2479, primo comma, c.c.).

L’Autore, nel delineare i confini del potere autorizzatorio notarile di cui all’art. 21 dlgs. n. 149/2022, ritiene che questo si consumi con la stipulazione dell’atto (e non con la concessione dell’autorizzazione) e, dunque, che il notaio autorizzante possa concedere una nuova autorizzazione avente un contenuto differente dalla precedente anche in assenza di circostanze sopravvenute.

Gli Autori affrontano la complessa ed articolata tematica dell’inventario dei beni sotto i profili di maggiore interesse notarile, dalla nomina (giudiziale o di parte) del notaio alla formazione dell’inventario. Particolare attenzione viene dedicata a quest’ultimo aspetto, affrontato sia dal punto di vista teorico che pratico-applicativo (valorizzando anche l’ampia casistica ricavabile dalle risposte a quesiti fornite nel corso degli anni dall’Ufficio Studi del CNN).

Gli Autori si soffermano, in particolare, sul principio di completezza e verità dell’inventario, in relazione al quale tentano di individuare il corretto punto di equilibrio fra le rigorose affermazioni di principio in più occasioni ribadite dalla Corte di cassazione e gli oggettivi limiti che il notaio incontra, in non rare ipotesi, nel tentare di applicare questi principi nel singolo caso di specie.

Il contributo, dopo aver inquadrato la riforma nel più ampio contesto comparatistico tra Civil Law e Common Law dedica particolare attenzione alla disciplina transitoria, fondata sul momento di apertura della successione, e ai suoi effetti selettivi sulla sopravvivenza del regime previgente, analizza in chiave sistematica la riforma introdotta dall’art. 44 della legge 2 dicembre 2025, n. 182, che ha inciso profondamente sulla disciplina civilistica delle donazioni e delle successioni, modificando in particolare gli artt. 561, 562, 563, 2652 e 2690 c.c. L’intervento normativo, ispirato all’esigenza di stabilizzare la circolazione dei beni di provenienza donativa e successoria e di rafforzarne la bancabilità, realizza un rilevante riequilibrio tra la tutela dei legittimari e la certezza dei traffici giuridici, segnando il definitivo superamento della tradizionale prevalenza della garanzia reale a favore di rimedi di natura prevalentemente obbligatoria.

Il lavoro esamina il nuovo assetto delle azioni di riduzione e di restituzione, soffermandosi sul superamento del diritto di seguito nei confronti dei terzi acquirenti a titolo oneroso e sulla conservazione dei pesi e delle ipoteche iscritti dal donatario.

Lo studio approfondisce inoltre alcune questioni problematiche emerse dal coordinamento delle norme riformate, tra cui l’asimmetria tra le figure dell’erede e del legatario nell’art. 561 c.c., la discussa rinunciabilità anticipata all’azione di restituzione da parte dei donatari e la dubbia possibilità dell’azione di simulazione presuccessoria in assenza dell’opposizione alla donazione. In conclusione, la riforma viene letta come il punto di approdo di un’evoluzione già avviata nella prassi e nella dottrina, che conduce a una “monetizzazione” della tutela dei legittimari e a una definitiva normalizzazione delle provenienze donative e successorie nel circuito della circolazione immobiliare.

Lo studio si propone fornire alcune indicazioni chiare in ordine al regime circolatorio degli immobili gravati di usi civici, valorizzando il sistema normativo vigente, alla luce delle recenti sentenze Cass. Sezioni Unite civili sent. 10 maggio 2023 n. 12570 e C. Cost. Sent. 15 giugno 2023 n.119.

Il tema viene affrontato con particolare riferimento alle vendite forzate, verificando le conseguenze dell’emersione dell’esistenza di usi civici su beni oggetto delle stesse, anche avuto riguardo al momento della procedura nell’ambito della quale tale accertamento viene effettuato e cercando di mettere a fuoco modalità dell’accertamento, conseguenze e rimedi.

Lo studio affronta il problema delle interferenze tra regime dell’autorizzazione alla vendita dei beni ereditari, quando l’eredità appartenga a soggetti incapaci, e redazione dell’inventario. Muovendo dal quadro normativo (artt. 747 c.p.c., 471 ss. c.c. e riforma Cartabia), si chiarisce innanzitutto il quadro normativo in tema di autorizzazione alla vendita di beni ereditari, anche in ordine alla competenza. Indi si affronta il tema del ruolo dell’inventario nella procedura di accettazione beneficiata da parte degli incapaci, chiarendo, anche alla luce della recente pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione n. 31310/2024, che la dichiarazione di accettazione beneficiata produce comunque l’acquisto della qualità di erede, anche prima della formazione dell’inventario. Ne segue che l’inventario non costituisce un presupposto indispensabile per il rilascio dell’autorizzazione alla vendita ex art. 747 c.p.c., ferma restando la facoltà del soggetto autorizzante (giudice o notaio) di richiederne la formazione in via istruttoria, qualora ritenuto utile alla valutazione degli interessi dei creditori e dell’incapace.

Mentre la modifica dal lato attivo del rapporto (ossia la modifica del creditore) impone l’annotazione con conseguente opponibilità ai terzi, perché l’interesse perseguito è già ritenuto meritevole dalla norma (escludere il precedente titolare dall’esercizio di qualsiasi potere attinente al rapporto ipotecario), nel caso di modifica dal lato passivo del rapporto (ossia la modifica del debitore), invece, occorre valutare se quella determinata norma possa essere considerata necessaria a proteggere interessi, diversi da quelli espressamente previsti, ma meritevoli in quanto rilevanti per il caso concreto, poiché il debitore è sempre tenuto ad adempiere la propria obbligazione indipendentemente dal creditore. Il presente studio muove da questo presupposto per verificare le ripercussioni dell’assenza di obbligatorietà di annotazione sulla pienezza dell’originaria iscrizione dell’ipoteca a garanzia del credito quando avviene una modifica dal lato passivo del rapporto obbligatorio in ipotesi di accollo esterno liberatorio.

I risultati permettono di ritenere che la mancata annotazione dell’accollo liberatorio, sia condizionato sia incondizionato, indipendentemente dalla sua qualificazione in termini di successione nel debito o di novazione soggettiva, non pone particolari conseguenze sulla pienezza della garanzia e il creditore potrà rivalersi sulla garanzia reale per l’intero importo dovuto e sul complessivo valore del bene, trasferendosi il tutto in capo al debitore che si è accollato l’intero debito.

Resta comunque ammissibile un’annotazione facoltativa (con funzione meramente informativa), specialmente per l’ipotesi di accollo esterno liberatorio condizionato, in quanto permetterebbe una semplificazione probatoria sia per il creditore sia per il debitore liberato, oltre a rendere immediatamente informati tutti coloro che avrebbero rapporti con il bene oggetto di ipoteca, in forza del principio di massima chiarezza delle operazioni giuridiche ed economiche.

Tuttavia, almeno per il momento, le prassi delle Conservatorie sembrano rimanere ancorate sul principio di tassatività degli atti soggetti ad annotazione, con la conseguenza che, seppure ammissibile in linea teorica, la richiesta di annotazione dell’accollo liberatorio potrebbe ricevere un rifiuto.

Lo studio esamina gli aspetti problematici che si sono presentati nella prassi applicativa a seguito dell’introduzione del modello di dichiarazione di successione telematico e della successiva e più recente introduzione, tramite detto modello, della totale autoliquidazione dell’imposta (D.Lgs. 139/2024).

Lo studio, esaminata la distinzione tra regolamento di condominio assembleare e contrattuale e i limiti posti all’autonomia privata dall’art. 1138, comma 4, ultima parte, c.c., offre un’ampia analisi delle numerose clausole contenute nei regolamenti contrattuali predisposti dal costruttore dell’edificio in contrasto con disposizioni inderogabili di legge e si chiude con la trattazione delle complesse problematiche relative alla vincolatività e all’opponibilità di tali regolamenti alla luce della più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione