Lo studio analizza nella prima parte la natura e il contenuto del vincolo culturale indiretto e i suoi riflessi sulla circolazione dei beni immobili, con particolare riferimento alle disposizioni del codice dei beni culturali. Nella seconda parte dello studio vengono affrontate le problematiche di carattere operativo, con particolare attenzione agli effetti della trascrizione del vincolo culturale, al ruolo del notaio nell’ambito del suo dovere di informazione e verranno dati suggerimenti pratici che potranno essere di ausilio al notaio.

La circolare n. 13 del 13.06.2024 ha fornito i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sulle novità fiscali in materia di plusvalenze da Superbonus introdotte dalla legge di bilancio 2024.

Pur non condividendone alcune delle conclusioni, si è proceduto alla predisposizione di un nuovo contributo sul medesimo tema, con il duplice scopo di analizzarne più nel dettaglio i contenuti e di trarne alcune indicazioni utili sul piano operativo.

Nello specifico, muovendo dalle risultanze di tale documento di prassi, verrà approfondito l’iter che dovrebbe orientare l’attività del Notaio che si trovi a ricondurre le fattispecie astratte previste dalle nuove disposizioni rispetto al singolo caso concreto.

L’analisi verrà sviluppata  mediante step di avanzamento in modalità progressiva in modo che a seconda di come si risolvano si porrà la necessità di proseguire o meno con la fase successiva; si concluderà con  l’ultima  verifica, sulla rilevanza dei lavori sui beni comuni, sulla misura della percentuale di detrazione e sulla natura  dell’intervento che abbia interessato l’unità immobiliare oggetto di vendita, su cui si è posta maggiormente  la differenza di vedute  tra quanto sostenuto nello studio n. 15 del 2024 e quanto indicato ai propri Uffici  dalla Agenzia delle Entrate nella circolare n. 13 del 2024.

Per le finalità del presente lavoro tuttavia non si intende formulare una replica su tali specifiche questioni le cui differenti soluzioni in un’ottica più contenitiva e mirata a soddisfare la natura perequativa della novella sono state già esposte nello studio n. 15 del 2024. 

Emergerà che con riferimento ad alcune problematiche la circolare n. 13 del 13.6.2024 ha formulato delle soluzioni che possiamo ritenere risolutive, con riguardo ad altre invece occorrerà completarne le indicazioni alla luce delle normative vigenti e degli altri documenti di prassi in materia di Superbonus, e con riferimento infine ad ulteriori aspetti, non trattati nella stessa circolare n 13, sarà ancora necessaria l’opera dell’interprete. 

Lo studio affronta il problema di individuare le conseguenze della revoca da parte dell’autorità giudiziaria dell’autorizzazione notarile di cui all’art.21 d.lgs.149/2022 quando la revoca stessa intervenga dopo la stipulazione dell’atto autorizzato. Stante che l’ultima parte del 6° comma della disposizione fa salvi i diritti acquistati in buona fede dai terzi in forza di convenzioni anteriori alla revoca ciò significa infatti non solo che la revoca dell’autorizzazione può avvenire anche ad atto autorizzato già stipulato, ma pure che la revoca stessa travolge i diritti dai terzi in mancanza dei suddetti presupposti. Per evitare un troppo ampio effetto di travolgimento dei diritti acquistati, che potrebbe nascere dalla lettura della disposizione, si è sottolineato innanzitutto come ci possa essere revoca dell’autorizzazione ad atto autorizzato già stipulato unicamente per ragioni già esistenti al momento del compimento dell’atto autorizzato stesso. Si sono poi individuati i soggetti il cui acquisto può restare salvo nonostante la revoca dell’autorizzazione: non solo coloro che siano stati parti formali dell’atto autorizzato ma anche coloro che abbiano acquistato giusta l’atto autorizzato o abbiano comunque visto incrementato il proprio patrimonio in conseguenza dell’atto autorizzato. Si è affrontato inoltre il problema se possano essere considerati terzi da proteggere, in presenza dei requisiti di cui all’art.21, anche gli aventi causa di chi abbia acquistato giusta l’atto autorizzato. E’ seguita infine l’analisi dei presupposti che l’art.21 richiede per la salvezza dei diritti acquistati dai terzi anche in raffronto con l’art.742 c.p.c. Si è concluso sottolineando come  l’ampliamento della tutela dei terzi e dell’affidamento per la stabilità delle posizioni giuridiche, che potrebbe apparire scelta interpretativa fatta in danno, per così dire, e con sacrificio eccessivo del soggetto a protezione del quale è legislativamente prevista l’autorizzazione, si traduca in realtà nella tutela di questo soggetto: solo dando sicurezza ai terzi li si spinge a contrattare anche con chi ha bisogno dell’autorizzazione. Altrimenti, proprio questi soggetti subirebbero un più grave pregiudizio economico.

Partendo dall’analisi della natura giuridica del diritto di superficie, della sua costituzione e dei profili applicativi dello stesso, lo studio approfondisce le ipotesi di convivenza tra diritto di superficie nel sottosuolo e la sussistenza di sovrastante proprietà altrui nonché tra diritto di superficie al disopra del suolo e la sussistenza della proprietà del suolo in capo ad altri, nelle ipotesi di proprietà esclusiva, proprietà comune e condominiale anche con l’ausilio dei precedenti giurisprudenziali in materia.
La moltitudine di fattispecie e la presunta distinzione tra le due ipotesi potrebbero essere condotte a unità mediante la più recente ricostruzione del diritto di superficie (al disopra o al disotto del suolo) quale diritto che si esercita in un determinato spazio e non quale diritto sullo spazio. Differenti contenuti può, quindi, assumere il negozio costitutivo del diritto di superficie e, pertanto, fondamentale è il ruolo del notaio, chiamato a redigere il relativo atto costitutivo.

Lo studio, premessi brevi cenni sulle varie problematiche connesse all’applicazione dell’istituto dell’ipoteca nell’ambito del microsistema del condominio, analizza specificatamente la controversa questione dell’estensione automatica alle parti comuni dell’edificio dell’ipoteca volontaria costituita su una o più unità immobiliari di proprietà del singolo condomino. L’argomento è trattato tenendo conto delle differenti tipologie di parti comuni elencate dall’art. 1117, n. 1) e n. 2), c.c., della loro “naturale” circolazione insieme all’unità immobiliare in proprietà solitaria e del principio di specialità dell’ipoteca, così come declinato dagli artt. 2809, comma 1, 2826 e 2839, comma 2, n. 7), c.c. Lo studio si chiude con un’ampia disamina dei risvolti pratici della problematica oggetto di esame sia sugli atti aventi ad oggetto beni non più condominiali sia nel caso di realizzazione di nuove opere al di sopra o al di sotto del bene comune e con un sintetico richiamo ai profili relativi alle ipoteche giudiziali che coinvolgono direttamente l’attività del notaio

Lo studio partenendo da una breve cronistoria della disciplina della liquidazione aziendale prima del Codice della Crisi di Impresa, passa attraverso la disciplina previgente analizzando le caratteristiche che tale liquidazione aveva all’interno della legge fallimentare. Lo studio, altresì, introduce ai principi generali che regolano la vendita all’interno del Codice della Crisi di Impresa e dell’Insolvenza declinando l’art. 216 CCII ed evidenziando le regole della monetizzazione dei diritti del debitore; al suo interno si pone l’accento, inoltre, sulla definizione e classificazione di vendita competitiva rimarcandone le problematiche di natura dottrinale.

Il nucleo centrale dello studio è rappresentato da una analisi dell’art. 214 CCI che è la norma che disciplina la vendita d’azienda; tale norma viene enucleata e scomposta nelle sue parti più rilevanti evidenziando le problematiche connesse all’esistenza dei debiti sorti prima del trasferimento d’azienda, affrontando, anche se sommariamente, il problema giuslavoristico del trasferimento solo parziale dei lavoratori e dell’introduzione del nuovo istituto del cd. Esame Congiunto, passando attraverso l’ipotesi di cessione anche delle passività del compendio societario, per arrivare alle moderne forme di liquidazione aziendale che transitano attraverso la creazione di NewCo ed i moderni strumenti di rivalutazione e riqualificazione del complesso aziendale.