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Un nuovo studio del Notariato - Immobili di edilizia residenziale pubblica e vendita forzata. La nuova disciplina dell’art. 1, commi 376, 377, 378 e 379 della legge 178 del 2020

Tutti i lavori approvati dal Consiglio Nazionale del Notariato sono consultabili nella sezione TROVA STUDIO.  

Immobili di edilizia residenziale pubblica e vendita forzata. La nuova disciplina dell’art. 1, commi 376, 377, 378 e 379 della legge 178 del 2020 - Studio n. 31-2021/PC

La nuova disciplina in vigore dal 1° gennaio 2021, si presta a diverse letture sia per l’individuazione delle fattispecie sostanziali che ne siano il presupposto sia per quanto riguarda la sua applicazione nei procedimenti esecutivi (individuali o concorsuali). 

Può essere intesa come volta, non tanto ad innovare la disciplina della vendita forzata di un certo tipo di beni, quanto a rendere possibile un incisivo coordinamento tra gli enti interessati e il processo esecutivo (oggi del tutto assente), rendendo attuabili normative e orientamenti interpretativi preesistenti. 

Non si rinviene, infatti, alcun elemento normativo (che dovrebbe essere esplicito) per sostenere che la vendita forzata debba ora avvenire con i vincoli previsti per quella negoziale.

Quanto alla fattispecie sostanziale presupposta, secondo una prima possibile interpretazione essa sarebbe circoscritta al solo caso di esecuzione nei confronti dell’impresa realizzatrice per beni di edilizia convenzionata che sia anche agevolata (fattispecie da estendere, però, anche al caso di esistenza di finanziamento garantito dallo Stato di cui all’art. 44 della L. 457/78 per coerenza con quanto previsto al comma 378) e l’articolato andrebbe letto come rivolto ad un’unica circoscritta fattispecie.

Secondo altra interpretazione, invece, più estensiva e che si ritiene preferibile (anche alla luce dei lavori preparatori), i nuovi commi 376 e 377 (che definiscono le “nuove” modalità di coinvolgimento degli enti che potrebbero essere interessati alla circolazione dei beni pignorati) sarebbero sempre applicabili a tutti i casi in cui il bene pignorato sia stato realizzato in regime di edilizia residenziale pubblica (largamente intesa) e finanche quando sia esecutato un cessionario dell’impresa edificatrice, mentre il comma 378 verrebbe in rilievo nei soli casi in cui sia in essere (e non abbia ancora esaurito i suoi effetti) un finanziamento munito di garanzia dello Stato (o solo uno di quei finanziamenti di cui all’art. 44 L. 457/78).

Il coinvolgimento degli enti potrebbe, infatti, essere inteso come sempre e genericamente funzionale alla trasparenza della vendita (volto a far emergere lo statuto circolatorio del bene,  con particolare riguardo alla possibilità successiva di riscattarne la proprietà -se in proprietà superficiaria- o di svincolarne il prezzo da quello massimo di rivendita o dal canone massimo di locazione) e, in taluni casi, opportuno per l’emersione di problematiche inerenti i rapporti con l’ente territoriale oltre che per l’attivazione di alcune normative ancora vigenti, ma di fatto inapplicate (come quella sulla partecipazione degli ex IACP all’acquisto di beni in asta),  mentre il comma 378, riguarderebbe i soli casi particolari in cui sussista un finanziamento per la realizzazione di beni in edilizia residenziale pubblica, garantito dallo Stato, disponendo che in tali casi  l’esecuzione forzata sia procedibile solo se è l’istituto erogante tale mutuo ad agire sui beni suo tramite realizzati.

Nel caso previsto dall’art. 44 L. 457/78 (per coerenza estensibile al caso di mutui con agevolazioni pubbliche) l’interesse pubblico prevalente sarebbe quello dello Stato a non essere chiamato in garanzia laddove il credito restasse insoddisfatto e, pertanto, l’esecuzione sarebbe ammissibile solo nell’interesse di quel particolare creditore.

Quanto alla nuova disciplina processuale (alla comunicazione dell’avviso previsto, al rilievo della nullità in caso di suo difetto, all’individuazione dell’atto impugnabile e del momento di eventuale preclusione) le diverse interpretazioni possibili, dipendono dal rilievo che si intenda attribuire all’elemento informativo in occasione della vendita forzata o ad una certa categoria di interessi pubblici con finalità sociali da ritenere prevalenti rispetto alle ordinarie regole della vendita forzata e dell’attuazione coattiva del diritto di credito.