Como: resoconto del convegno “I nuovi strumenti della programmazione urbanistica: perequazioni, compensazioni e diritti edificatori”

Il giorno 8 aprile si è tenuta a Como una giornata di studio sul tema "I nuovi strumenti della programmazione urbanistica: perequazioni, compensazioni e diritti edificatori", organizzata dal Consiglio Notarile dei Distretti riuniti di Como e Lecco, in collaborazione con le amministrazioni comunali dei due capoluoghi lariani.

Il convegno si è articolato in due sessioni: durante quella mattutina, coordinata dal notaio Guido De Rosa, Consigliere Nazionale, sono intervenuti il notaio Piercarlo Colnaghi (“Le perequazioni: principi generali ed inquadramento normativo”), il prof. Ezio Micelli dell’Università IUAV Venezia (“Perequazione e compensazione come strumenti per l’attuazione delle previsioni urbanistiche comunali”), il notaio Giuseppe Trapani (“Le operazioni su cubatura”) e il notaio Ugo Friedmann (“Aspetti fiscali”). La sessione pomeridiana, coordinata dal notaio Domenico de Stefano, Presidente del Consiglio Notarile di Milano, ha visto la relazione del notaio Giovanni Rizzi (“I crediti edilizi: il loro riconoscimento e la loro circolazione”), cui ha fatto seguito una Tavola Rotonda diretta dal notaio Domenico de Stefano alla quale hanno partecipato i tecnici urbanisti dei Comuni di Milano, Como, Erba, Cantù e i notai Giovanni Rizzi e Arturo Brienza.

All’incontro, trasmesso anche in diretta web sul sito www.notaicomolecco.it, erano presenti in oltre 350 tra notai, pubblici amministratori, tecnici e professionisti della progettazione, per trattare un tema tecnico, ma di interesse collettivo: la disciplina che regola, in alcune regioni come la Lombardia, la programmazione del territorio e in particolare i nuovi strumenti (perequazione, compensazione e diritti edificatori) che essa prevede, con conseguenze che investono non solo gli Enti pubblici, ma anche gli operatori, i professionisti, le imprese di costruzione e i privati cittadini.

Rispetto alla visione antecedente la Legge Regionale 12/2005, con i nuovi Piani di Governo del Territorio (PGT) si supera un approccio dirigistico alla gestione del territorio e si pone fine alle discriminazioni sulla proprietà delle singole aree e sulla loro destinazione d’uso; con lo strumento della perequazione e della compensazione si dà a tutti i cittadini uguali diritti e si introduce un nuovo modo, più flessibile, di gestire la trasformazione.

La situazione, infatti, che si determina in base all’entrata in vigore delle Leggi regionali in materia è ricca di aspetti nuovi, per molti versi rivoluzionari: in tutti i Comuni che si doteranno di un “Piano di Interventi” (PI) e di un ”Piano di assetto del Territorio” (PAT), i privati proprietari di un immobile che abbiano realizzato interventi di riqualificazione edilizia o ambientale o coloro che siano destinatari dl una procedura di esproprio, potranno infatti ricevere in cambio dalla Pubblica Amministrazione un “credito edilizio”, che identifica un quantitativo di volumetria edificabile da utilizzarsi in altri immobili nello stesso Comune e commerciabile (diritti “in volo”). La novità prevista dal legislatore regionale consiste nella commerciabilità di tali crediti, che si distaccano dall’immobile dal quale sono stati generati.

Tale nuovo approccio richiede certezze per i cittadini, per evitare che si creino speculazioni o che il cittadino si trovi in mano carta senza valore. Ed è proprio in tale contesto che il ruolo dei notai diviene essenziale, dal momento che l’atto notarile garantisce la legittimazione al trasferimento e la verifica della commerciabilità dei diritti edificatori. Grazie alla trascrizione del diritto edificatorio nei Registri Immobiliari si certifica infatti che il “diritto edificatorio” è un “diritto reale atipico”, evitando il rischio di una sua volatilità.

Durante la tavola rotonda, che ha fatto seguito agli interventi dei relatori, è emersa anche l’esigenza da parte dei notai del Distretto di dare adeguata pubblicità alle cessioni di tali diritti, per consentire alla Pubblica Amministrazione che i diritti edificatori vengano utilizzati senza abusi e, al tempo stesso, garantire ai privati cittadini il valore reale di questi diritti; chi acquisterà una proprietà dovrà infatti poter valutare non solo le sue caratteristiche qualitative e dimensionali, ma anche le eventuali potenzialità edificatorie della stessa.