Studio n. 7-2018/C – Il notaio e il condominio: la giustizia preventiva nelle vicende condominiali

Sommario. 1. Il rapporto del notaio con il condominio: da “levatrice” a garante della legalità. 2. La funzione di giustizia preventiva nella vita del condominio. Il notaio e i regolamenti contrattuali di condominio. La nozione “sostanziale” di regolamento contrattuale adottata dalla Cassazione. La vincolatività dei regolamenti contrattuali e il codice del consumo: soluzioni operative a fronte della nullità di protezione di cui all’art. 36, secondo comma, lett. c) del codice del consumo. L’opponibilità del regolamento contrattuale contenente clausole che danno vita a servitù (atipiche) reciproche mediante la trascrizione ex artt. 2643 n. 4) e 2645 cod. civ. La trascrizione del regolamento di condominio secondo la circolare del Ministero delle Finanze n. 128/T del 2 maggio 1995 e la prassi dalla stessa generata. L’irrilevanza dell’art. 2659 cod. civ. novellato ai fini della trascrizione del regolamento di condominio. 3. Il divieto di detenere o possedere animali domestici previsto dall’ultimo comma dell’art. 1138 cod. civ. e il suo inserimento nei regolamenti contrattuali di condominio. 4. La funzione di giustizia preventiva nella costituzione del condominio. La presunzione di condominialità ex art. 1117 cod. civ. e il suo superamento mediante la riserva di proprietà. L’individuazione dei beni comuni censibili e non censibili. L’intestazione in capo al condominio dei beni comuni censibili: vantaggi negli adempimenti tributari e nella circolazione delle unità immobiliari in proprietà esclusiva. L’illiceità della prassi del mandato “in bianco” per la formazione del regolamento al costruttore dell’edificio. 5. La funzione di giustizia preventiva nelle vicende circolatorie delle unità immobiliari in condominio. L’art. 63, quarto comma, delle disposizioni di attuazione al codice civile e l’accertamento della regolarità dei pagamenti dei contributi condominiali da parte dell’alienante. La certificazione notarile dell’avvenuta alienazione quale equipollente della trasmissione all’amministratore della «copia autentica del titolo» ai fini dell’aggiornamento del registro dell’anagrafe condominiale. Il riparto delle spese straordinarie condominiali: deliberazione anteriore alla vendita ed esecuzione successiva. 6. La funzione di giustizia preventiva nei contratti preliminari aventi ad oggetto immobili in regime di condominio. La regolamentazione pattizia delle spese condominiali nel periodo compreso tra la stipula del preliminare e quella del definitivo. 7. La funzione di giustizia preventiva in materia condominiale e le sue benefiche ripercussioni sull’amministrazione della giustizia.