L’attività di desigillazione ed i crediti di superficie – L’ultimo lavoro del CNN

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L’attività di desigillazione ed i crediti di superficie – Studio n. 48-2021/P

Lo studio fornisce una prima analisi sulla natura giuridica e sulla possibilità di circolazione dei c.d. “crediti di superficie”; si tratta di un nuovo diritto che origina dalla pianificazione urbanistica, prevista da diverse leggi regionali, al fine di dare attuazione alla strategia tematica per la protezione del suolo della Commissione europea (COM(2006)231) che pone l’obiettivo di arrivare al consumo netto di suolo zero entro il 2050. Tra gli strumenti di contrasto al consumo di nuovo suolo, la pianificazione urbanistica prevede anche la c.d. “desigillazione” delle aree permeabili ed il loro ripristino a verde o ad uso agricolo; l’intervento di desigillazione costituisce un presupposto indispensabile per poter consumare nuovo suolo. Che natura ha il diritto del soggetto che ha eseguito un intervento di desigillazione, con conseguente facoltà di consumare nuovo suolo? Si tratta di un diritto cedibile? Quali regole deve seguire la cessione del c.d. credito di superficie?

Lo studio parte dall’analisi della materia contigua dei crediti edilizi che nascono da pratiche di compensazione urbanistica o di premialità edilizie, con il riconoscimento al privato di una volumetria aggiuntiva che può utilizzare su un’area di sua proprietà oppure può cedere, ancor prima che sia stata individuata l’area dove utilizzare la volumetria, c.d. “cessione in volo”.

Lo studio ritiene che il diritto del soggetto che opera la desigillazione sia un diritto di natura personale; trattandosi di una facoltà che può essere esercitata all’esito di un procedimento amministrativo, si è ritenuto corretto inquadrare il diritto nell’ambito dell’interesse legittimo pretensivo. Si è ritenuto che la nascita del credito di superficie e la sua estinzione, conseguente al suo utilizzo, possano essere pubblicizzati tramite la trascrizione di una convenzione urbanistica o di un atto unilaterale d’obbligo ex art. 2645-quater c.c. La cessione del credito di superficie è disciplinata dalle regole in materia di cessione dei diritti di credito, nei limiti della compatibilità.