I controlli classici

Le principali attività di controllo di legalità che il notaio deve effettuare si possono così riassumere:

1. accerta l’identità personale delle parti, che intervengono nell’atto e la loro capacità di compierlo attraverso la verifica del regime patrimoniale tra i coniugi (comunione legale dei benio separazione), della legittimazione ad intervenire, in caso di stranieri, minori, interdetti, inabilitati o beneficiari di amministrazione di sostegno, ecc.

   Il controllo del notaio sulla identità delle parti serve a scongiurare il rischio di furti di identità, molto diffusi negli ordinamenti giuridici di common law, ove è possibile l’accesso per modificare le risultanze dei registri immobiliari (ove esistenti) senza alcun controllo preventivo di legalità. Il fenomeno è così grave negli Stati uniti che l’FBI ha chiesto la collaborazione del Notariato italiano per prevenire frodi di questo tipo, mostrando l’interesse del mondo anglosassone per il sistema di civil law e le sue garanzie.

2. verifica per legge l’inesistenza di precedenti ipoteche, o vincoli o pignoramenti presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate e la regolarità urbanistica e catastale degli immobili. Il notaio deve verificare, inoltre, che l’immobile oggetto della vendita non sia sottoposto a discipline peculiari ad es. in tema di edilizia residenziale pubblica (esistenza di requisiti soggettivi in capo all’acquirente, o vincoli di prezzo), o a diritto di prelazione a favore di determinati soggetti o se si tratta di beni di interesse storico, artistico, archeologico.

3. individua il regime fiscale relativo al caso concreto e verifica la sussistenza di requisiti per eventuali benefici fiscali (ad esempio l’agevolazione per l’acquisto della prima casa, o il credito di imposta o l’esenzione da imposte in caso di trasferimenti in esecuzione di accordi di separazione o di divorzio).  Il notaio grazie ad una preparazione specifica in materia fiscale è in grado di suggerire soluzioni che consentano un risparmio fiscale nel rispetto della legge.

In sede di registrazione dell’atto il notaio deve versare all’Agenzia delle Entrate le imposte dovute dall’acquirente per questo le riscuote direttamente dall’acquirente e le versa allo Stato. Ogni anno il Notariato riscuote per conto dello Stato le imposte collegate a tutti gli atti versando ogni anno diversi miliardi di euro di imposte indirette e plusvalenze senza alcun aggio a carico dello Stato, anche se non riscossi dal cliente.